房地产产品定价实务定价启蒙.pptxVIP

房地产产品定价实务

;基础篇;关于定价;定价的原则;定价的先决条件和检验标准;定价的影响因素;定价的本质;定价方法;定价常用方法——市场比较法;实操篇;参数释义;价格制定步骤;核心实收均价;步骤一：核心实收均价;;金沙湾东区二期C7C8栋均价;注意事项;

比较因素的选择不应过多过细。

应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。

消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。

一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。;专家打分法在操作过程中，由于存在个人偏好以及个人理解的不同，因此需要有一套科学的方法尽量减少主观的影响带来的不确定性：

在打分之前，所有参与人员对对比项目必须要有全面的了解。

要有明确的比较基准。

在打分过程中，要有科学严谨的操作方法，如对每一项打分采

取平均值或者去除最高最低求均值法等。

打完分，还应该根据市场状况进行调整，此过程也应该集合所

有专家的意见，避免主观臆断。;分栋／分功能／分期实收均价;制定折扣/优惠方案;制定同层平面差;朝向差异的判断依据：日照条件如何；有几个房间朝南？

户型功能差异的判断依据：是否全明设计？

户型是否方正实用？

功能分区是否合理？（私密性好、有无储藏室、阳台等）

面积分配是否合理？（房间面积是否合理、有无浪费）

有无特别设计？（凸窗、飘窗、空调位等）

景观差异的判断依据：景观质量的优劣

能够获取景观的房间数;平面差计算;制定层差;

??层差：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。

但物业定位比较高档时，层差可以适当拉大。

景观差：站得高看得远，不同楼层景观视野自然不同，因此产生价格差异。特别是在高层物业???，一般分为底层、中层、高层景观区，景观差异越来越大。

????特定楼层：逢有数字6、8的层面价格可以考虑适当调高；而4、14、18层等可以考虑适当调低（不进行竖向调差）。

附加功能：底层住宅由于其送花园而提高售价（如金沙湾西区叠院）；顶层住宅价格可能由于送阁楼、平台或层高较高提高其价格。

;层差;Ⅰ以园景为主产品:高-中-低;1、关注最大层差及两单位总价差：

差距特大时（＞3000元/高层），一般从中低层开始调整。

差距特小时（＜1000元/高层），一般从高层开始调整。

选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价

格，不论是2—5层还是10—15还是27—33，通

过层差的反复试算，可以达成。;2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是300，甚

至更高，完全取决于销售需要，层差大幅跳动的

可能点是：

景观突变的楼层（如金沙湾东区江景高层）；

吉数8、9、22、28等；

顶层；

心理数，如：9层和10层之间，19层和20层之间等;3、档次越高的楼盘，客户对层差的敏感性越低。

4、高层顶层、底层带花园等的特殊单位应特殊考虑。

5、正常来说，恰当的层差表现为迅速突破，随后全面开花（因销售策略需要“不合理”定价除外）。;层差策略;特殊单位调差，如：

大面积户型单价应适当调低，以确保总价的均衡。

少数户型赠送露台等空间。

少数户型阳台受门楼遮挡，采光较差等。

……;不平衡定价—策略性修正价格;价格表调整;调整/审核的依据;调整/审核的方法;;调整/审核的方法;调整/审核的方法;价格的动态调整;别墅定价;商铺定价;商铺定价流程及案例;定价TIPS总结;分享篇;怎么做好价格表;7：尽量不合并单元格；

8：避免循环链接；

9：样板房、保留单位销控（现场确认位置）；

10：设置页眉、页脚；规范命名；

11：保留备份。;可能出现的错误;价格表常用excel公式;THEEND

谢谢聆听！