德国房地产行业市场前景及投资研究报告：住房制度国际化，租赁市场标杆，房价稳定，恒大，碧桂园，万达，万科.pdf

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房地产发布时间：2024-05-29

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证券研究报告/行业深度报告优于大势

住房制度国际比较之德国篇

上次评级:同步大势

租赁市场标杆，房价长期稳定

报告摘要：

[Table_Summary]

德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律顶层设计，[Table_PicQuote]

历史收益率曲线

并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多

渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特房地产沪深300

色。2022年德国住房自有率仅为46.7%，即超过半数的人选择租房居30%

住，而1970年至今德国实际房价（名义房价指数扣除CPI）累计涨幅仅20%

为19%。10%

0%

法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。-10%

德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求-20%

-30%

扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家-40%

管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出台2023/52023/82023/112024/2

了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房

补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》四部法律作为德国住房制涨跌幅（%）1M3M12M

[Table_Trend]

度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币绝对收益16%1%-17%

补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给相对收益16%-2%-11%

端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租

赁主导的住房市场。[Table_Market]

行业数据

成分股数量（只）107

德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国总市值（亿）10845.04

住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调流通市值（亿）4930.29

节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需市盈率（倍）18.4