北京市住宅物业管理服务等级二级.docx

北京市住宅物业治理效劳等级二级

工程内容与标准

〔一〕根本要求

效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同,双方权利义务关系明确。

承接工程对住宅共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。

治理人员和专业操作人员依据政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。

有完善的物业治理方案，质量治理、财务治理、档案治理等制度健全，相关治理制度上墙；

制定物业治理效劳年度、季度工作打算，并组织实施；

效劳人员统一着装，佩戴标志，行为标准，效劳主动、热忱，文明用语；

建立各种公共突发性大事〔如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾难等〕的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发大事即能随时保证预案的实施。

每单元设置信息栏，园区显著位置开拓公共信息栏。

公开物业治理效劳标准、收费依据、收费标准及收费方法。

公开特约有偿效劳工程及效劳标准、收费依据。

物业工程建立并运用物业治理软件系统。

公示24小时效劳报修，有专职客户效劳人员，24小时受理业

主来访来电、询问、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台帐，到达100%回访、回复；夜间有治理人员值班，处理突发紧急大事。

每年集中进展1次公开的物业治理效劳满足度调查，满足率80%

以上。

每年至少组织2次社区文化活动及便民活动。

通过ISO9001质量治理体系认证；

冬季、雨季以及重大节假日进展安全检查。

物业公司对外包效劳工程应担当总承包方应尽义务。

〔二〕

房屋治理

对房屋共用部位进展日常治理和修理养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

每年1次对房屋及共用设施设备进展安全普查。依据普查结果制定年度、季度修理保养打算及年度大中修打算；

依据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要修理，属于小修范围的，准时组织修复；属于非因小修不准时进展修缮而发生的大、中修范围或者需要更改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议；

每周巡察2次楼内公共部位，楼内设施无安全隐患，巡察有记录。

保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要修理的2个工作日内完成；照明设施一般的故障〔损坏的灯座、灯泡、开关等〕2天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保持楼道照明灯具80%能正常使用。

依据政府有关规定，每年进展1次房屋避雷检测，符合避雷标准要求。

对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途的行为准时告知和劝阻，并准时报告政府有关主管部门。

保持小区各组团、栋及单元〔门〕、户标志清楚。

〔三〕

共用设施设备运行修理养护

1对共用设施设备进展日常治理和修理养护〔依法应由专业部门负责的除外〕，共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。2建立共用设施设备清册和档案〔设备台帐〕，有设施设备的运行、检查、修理、保养记录；

有设施设备操作规程及保养标准，按操作规程及保养标准执行。

对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要修理，属于小修范围的，准时组织修复；属于大、中修范围或者需要更改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

特种设备及仪器仪表依据政府有关规定定期进展检验检测，符合相关标准。

设备房保持干净，有防鼠措施，无鼠害现象。

对危及人身安全的设施设备设置警示性标志和制定防范措施；设施设备消灭安全隐患及修理期内设置警示标志。

设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危急设备配警示标识等；

公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道及井发生堵塞应准时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

10、建立设备设施巡察制度，有专人巡察并有记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

11、每周对园区路面、景观、小品、围墙〔护栏〕、窨井、健身设施、儿童消遣设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡察1次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

12、使用中水系统的，确保水质到达国家中水水质标准。

〔四〕

帮助维护公共秩序

负责小区公共区域内的公共财产的看护。

实行封闭式治理，出入口24小时有专人值守，危及人身安全处有明显标志。

对访客出入进展登记治理，阻挡小商小贩进入小区。

夜间对效劳范围内重点部位、道路进展不少于2次的防范检查和巡逻，每次巡逻不少于2人，做到有打算、有记录。

夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备，收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。

有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标