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2023年房地产估价师之估价原理与方法综合提升练习试题含答案讲解

单选题（共20题）

1.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。

A.房地产转让估价应评估出租人权益价值

B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值

C.房屋征收估价应评估完全产权价值

D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

【答案】D

2.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成

【答案】C

3.“主胞胎”的经脉是

A.冲脉

B.任脉

C.督脉

D.带脉

【答案】B

4.以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】B

5.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】A

6.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。

A.2281.83

B.2474.60

C.3798.30

D.4119.18

【答案】C

7.自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力

B.内力

C.自然力的作用

D.内部结构的变化

【答案】C

8.下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。

A.价格是价值的外在表现

B.价值是物的真实所值

C.价格是价值波动的“中心”

D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】C

9.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】B

10.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

【答案】C

11.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

12.“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化

【答案】B

13.起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】C

14.房地产的基本存在形态不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附着物

【答案】D

15.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

【答案】C

16.“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化

【答案】B

17.关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。

A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的

B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期

C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期

D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

【答案】B

18.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）