物业公司投标文件-技术标.doc

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前期物业管理效劳整体设想与筹划

1.1工程整体分析

鹤壁市故县祥苑安置小区，座落在淇滨区泰山路与花溪路交叉口，牟山小学对面，总投资1.6亿元，占地面积95亩，建筑面积11万平方米，小区分两个标段建设，一标段1-12#楼建筑面积49000平方米，二标段13-23#楼建筑面积65000平方米，二标段由鹤壁市名门置业开发，二标段13#-20#为多层住宅，21#-23#为11层框剪结构，设有地下车位68间，地面车位10个。祥苑小区周边中小学、休闲娱乐灯公共设施一应俱全，完全可以满足村民到新区居住的要求，本次物业管理招标为二标段。

根据上述根本情况及我司人员对楼盘的实地勘测，经过综合分析调研，对工程情况有如下认识：

故县祥苑安置小区，建设资金来源为采煤沉陷补助资金、村民自筹，居住人员多为村民，因此我们的总体方案是提供中低的居住物业效劳。

1.2祥苑安置小区管理模式及特点

我们确立祥苑安置小区的管理模式是：

小区业主共同参与的比拟平安、舒适、和谐的管理模式。

1.3工程的设想与方案

根据业主的特有情况，大家相比照拟熟悉，我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物业管理上升到文化管理，实现传统家居理念玉现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员公共参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用公用性较强的物业中，进行约束和引导。以降低管理难度，提升管理效果。

1.3.1倡导“全员参与”的管理文化

在管理处内部我们强调员工在合理分工根底上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，平安管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。吧热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的平安管理和社区文化建设。

1.3.2推广“平等互动”的效劳文化

效劳文化的含义在于“把效劳视为工作的自然方式和最重要的标准”。效劳连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等根底之上的合法契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生效劳热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑效劳”。业主在享受效劳的同事提出改良意见，效劳产品的供方和需方均保持愉悦的心境，效劳水准在平等互动的根底上第一提升。

1.3.3营建“和睦亲善”的社区文化

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文话建设的目的是居住区内建立一种”和睦亲善“的文化气氛，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。

我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、准老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、筹划社区活动，努力把祥苑小区创立为“精神家园”。

1.3.4塑造“亲和人文”的环境文化

现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大的满足业主愉悦身心、亲近自然地居住要求。

1.4拟采取的管理效劳措施

结合祥苑安置小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理效劳措施，以保证管理模式的实现及效劳产品的供给：

1.4.1做好根底物业管理工作。

1.4.2倡导开放式的管理效劳。

物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系假设协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，祥苑安置小区我们倡导和强调开放式的管理效劳，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即：物业管理公司提供专业物业管理效劳、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承当政府社区行政管理和社区公益效劳。

对于管理处，我们通过组织“管理处开放日”活动、公布管理处管理人员的联系等措施，自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并到达规定的条件后依法成立，并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权利。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、方案生育等工作，同事在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从