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2024年5月上海住宅买卖市场

城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！

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01新房市场波澜不惊，供求两端持续下滑

5月，上海新增开盘数量为22个，环比上月减少4个，成交面积低于50万方，总体表现较为一般。

分环线看，中环内的楼盘认购情况总体符合大众预期，凯德茂名公馆、龙盛湾上认购率保持在200%以上；外环以外地区，除了宝山顾村的招商时代乐章认购率达173%，多数楼盘认购率低于五成。

数据来源：城市资管服务云平台截至2024年5月底，新房市场近一年供求比为1.34，新增存量面积已升至250万平方米。

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继5月初全市发起商品房“以旧换新”后，5月27日推出的新“沪九条”楼市政策，通过降低

购房首付、优化“限购人群”购房资格等方式释放宽松信号，为后续新房销售市场带来积极预期。

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02受新增供应影响，中小户型成交占比有所增长

面积段方面，本月120平方米以下物业成交占比提升5%，而180平方米以上物业成交份额持续下降，跌至12%；总价段方面，300-500万元、1000万元以上房源成交占比均增加2%，而200-300万元成交占比则有4%的减少。

数据来源：城市资管服务云平台

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01楼市新政刺激效应显现，二手成交呈月末“翘尾”行情

数据来源：城市资管服务云平台

5月，上海二手住宅市场共计成交16955套房源；成交均价38285元/平方米，环比微跌1%。

在此番楼市重磅政策推出之后，5月29-5月31日这三天内，日均成交量稳定在800套以上，拉动整月二手房成交套数环比4月上涨5%。

本轮新政实施后，显著提振了二手住宅交易情绪，尤其对刚需置业者产生了较大影响。根据市场调研情况显示，5月末至6月中旬，低总价小户型房源成交周期明显缩短，买卖双方对于价格的“和解”度更高。而从改善层面看，低总价小户型房源也可被视为置换链底端，若其流通速度能持续提高，将促进新房和二手房市场吸引更多潜在购房者。然而鉴于当前经济环境，理性买家居多，这波购房热度的持续性仍需进一步观察。

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02中低总价置换需求占据市场主导，成交结构略有下移

5月，市场购房主力集中在中低总价房源的置换上。面积段方面，70平方米以下及90-120平方米户型成交占比连续多月小幅增长；总价段方面，200万元以下物业成交占比有所提升。

数据来源：城市资管服务云平台

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03各区成交表现略有差异，市中心与新兴城区关注度更高

数据来源：城市资管服务云平台

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5月，全市各区域成交表现总体好于4月。

黄浦、原卢湾、徐汇等市中心区域成交环比上涨10%-50%不等；原静安区由于4月成交量逆势上涨，5月明显下调。外围区域中，奉贤、崇明、原南汇等新城区域的交易情况相对更为活跃。

5月二手住宅成交量环比涨幅前十板块中，中环内板块有6个上榜，其余板块位于外环以外。

普陀区长寿板块连续两个月上榜，本月成交环比涨幅位居全市第一。板块位置较为优越，配套设施完善。二手

房源类型多样，总价区间覆盖200万至3000万元，对于刚需或有改善需求的购房客群，都能在此找到合适的房源进行置业。

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黄浦区有2个板块上榜，分别为黄浦滨江板块和老西门板块。前者为城市更新重点区域，目前董家渡金融城建设已初具规模，未来计划构建集商业、办公、居住、文化等多元空间为一体的复合型社区；后者为区域内居住氛围较为浓厚的板块，每月二手住宅交易套数占黄浦全区总量的一半以上。在总价、户型相近的情况下，相较于同等级别的区域，黄浦区的二手房源更受市场青睐。

04中环内小区活跃度增加，楼盘套均总价止跌回升

最新数据显示，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，楼盘套均总价均值回升至285万元/套。其中，中环内有3个小区上榜，外环外有7个楼盘进入榜单。

本次上榜小区类型

注：仅对排名前100的项目进行变化监测数据来源：城市资管服务云平台

注：仅对排名前100的项目进行变化监测数据来源：城市资管服务云平台

统计周期内，位于静安区的海防邨/海防村，排名提升10位，上升至榜单第2。该小区对口九年一贯制重点学校——静教院附校，尽管套均总价超过500万元且是大众口中的“老破小”，但仍有众多家庭因学区因素选择购买此楼盘。

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