人南延线终端开发酒店式公寓的可研报告11DOC.docx

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人南延线终端开发酒店式公寓的市场分析

纲要前言

第一部分：地块特征分析一、地块情况简介二、地块周边环境

第二部分：成都酒店式公寓的现状与趋势一、酒店式公寓供应特征

二、酒店式公寓发展趋势

第三部分：典型酒店式公寓项目现状第四部分：成都酒店行业发展态势第五部分：本项目SWOT分析

第六部分：本项目开发思路一、产品定位

二、客户定位三、价格定位四、物业定位

第七部分：项目投资收益测算

前 言

酒店式公寓是当前房地产行业发展的一个新型的产品，他是由消费者或个人投资者买断独立单元住宅并享有完全产权，可以自住或委托给酒店经营获取汇报，这个概念首创者是瑞士的亚力山大.奈特，故其在国外的发展已经相当充分，尤其是与旅游业、中心城区的小型办公需求的结合更是密切。

在国内市场，真正意义上的酒店式公寓并不多，发展较为迅速的主要是北京、上海、广州、深圳等地，这种物业是高收入阶层、外籍人士、小型企业和大量中小投资客较为喜爱的物业产品。

成都的酒店式公寓的发展尚属于起步阶段，市场上真正意义上的酒店式公寓项目较少，而大量的精装小户，作为其替代产品也赢得了一定的空间，总体来看，酒店式公寓在成都的发展前景十分乐观。

本项目开发酒店式公寓的决定正式在这样的背景做出，本文将用以下篇幅来论证酒店式公寓开发的市场可行性。

第一部分：地块特征分析

一、地块情况简介

本地块位于南延线的终端，距成都市16公里，车程20分钟即可到达。地块东临占地280余亩的终端广场，西临成都客运码头－成都港和府南河，周边自然环境优越。

华阳客运中心、地铁终点站口也分布于此，新成仁路途径此地，优越的交通环境将带来较大的人流和车辆。

本地块占地规模较小，但容积率限制较为宽松，在产品类型考虑上，倾向于高层住宅。

二、地块周边环境

产业环境

本项目位于成都市规划的南部副中心区，区域规划四大功能区，即总部办公区、科技产业区、会展商务区、市政办公区，此四大功能区组成的南部副中心区将是一个高收入、高消费、高身份的财智人士的集聚地，同时，大量外资企业的入驻也带来了巨大的居住和办公需求。副中心区已建成和待建项目与本项目的联系可从下表

看出：

项目名称

人群定位

与本项目距离

中兴投资成都研究基地

科技研究人员聚集地

5公里

天府软件园

IT人士集中营

5公里

美视国际学校

高收入教育人士

4公里

科技孵化园

跨国企业白领

8公里

世纪会展中心

参展单位、人士集中

6公里

中国联通大厦

跨国公司人士

10公里

中国海关总部

企业中高层人士

10公里

市政办公区

政府机关领导

8公里

财富中心

大型跨国公司人士

8公里

城南科技创富中心

高科人才集中地

8公里

新益州城市广场

大型跨国公司白领

8公里

大量产业和新型办公区的发展，将带来较强烈的居住和办公需求，尤其是大量存在的年轻的白领一族，他们对酒店式公寓有较大的需求空间。

本项目周边也分布了较多的机关事业单位，见下表：

项目名称

人群定位

与本项目距离

四川开关厂

机关领导干部

2公里

合协电力厂

机关领导干部

2公里

凉山氮肥厂

机关领导干部

2公里

天然气输气公司

机关领导干部

2公里

石油二大队

机关领导干部

2公里

成都市教育厅（规划）

教育人士

3公里

中澳合作医院（规划）

医师

4公里

这些机关事业单位的存在也将带来一定的居住需求。

自然环境

本项目紧邻府南河,流经河面宽150余米,河对面为规划中的市政公园,观景效果好,尤其是对高层建筑,效果更好,项目的景观价值较大.

本项目东侧分布着丘岭,依山傍水,更项目的开发提供了良好的区位价值.

交通环境

已经建成的华阳客运中心,设计发班能力为2000班/日,日运送旅客3-5万人,目前

经营状况良好,每日接送旅客3万人左右,每日发送1500班次,分别开往成都、乐山、简阳、仁寿、南充、黄龙溪等省内城市,另还开通了深圳、广州、惠州、贵州等地的班次,大量旅客将对旅馆存在一定的需求.

成都港,作为西部地区最大的旅游客运港口,预计将于年底动工建设,建成后将迎接乐山、重庆、上海等地的游客,该港口的建设将对本项目的投资价值提供一定的保证.

新成仁路的修建通车,外加上天府大道作为出城和进城的重要通道,将会有更多的市民选择从此路外出,大量的人流也将给本项目的开发和经营提供一定的支持.

地铁终点站口设置在此地,将成为从南向来成都的外地市民选择的重要进城工具,届时也将有大量的人流会集与此,为本项目的经营提供一定的人气.

商业环境

280亩的终点广场,将成为成都,乃至西部的第一大广场,广场内设置了大量的商业配套设施和休闲娱乐设施,将带来更多的人群来此地消费.

360亩规划中的海洋游乐园,也将是四川,乃至西部