西安城中村改造房产开发可行性研究报告样本.docVIP

西安市未央区刘汉村地域城中村综合改造项目

经济分析汇报

二O一O年十月

目录

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（一）地理位置 6

（二）基础情况 6

一、项目概况

未央区刘汉村地域城中村综合改造项目在西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地域，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大城市建设又一关键区域，对联动本市东西、和周围地市和省和周围省市经济发展含有战略性地理关键性。汉城湖（团结水库）建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者一个关键原因。

交通价值方面：刘汉村所处城西版块作为西安市西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道和西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路和西二环使本区域和高新区联络愈加紧密。

人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园立即建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇全部所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。

城西地域作为西安市关键工业基地，也是中国研究和生产高压、超高压输电设备关键基地之一。是中国“一五”、“二五”期间建设“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东企业、庆安宇航设备企业、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造企业、西安印钞厂、西安利君集团等30多家著名全国大中型工业企业，集聚着大量科研技术人员，和城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作白领一族和科研技术人员，组成城西区域含有较高文化素养和消费能力中尖消费人群。

商业气氛方面：区域商业气氛成熟，土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园建设在该项目和周围其它项目标共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。

自然景观方面：区域周围自然景观得天独厚，周围大中型遗址公园众多。有占地约36平方公里汉长安城遗址（现在已开始综合整改水面面积890亩团结水库），有占地约60万平方米秦阿房宫遗址，城市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。伴随周围工业企业逐步外迁，大庆路绿化景观带拓宽改造，地铁一号线动工建设，市政生活基础配套设施不停完善，区域人居环境将大大改善。

市政配套方面：大兴西路区域是城西大工业区一部分，是工业经济和城市建设排头兵。多年来，西安国际化大城市建设确立该区域关键发展食品批发和水产品批发商贸城，依靠汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就展现出较大城市骨架，早期大规模关键建设结果，使得产业布局和配套设施基础上一步到位，区域市政生活配套设施基础上满足了居民日常生活需要。

不过，伴随城市化进程加紧，现在，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城镇结合部”向“城市和城市结合部”两个转变，在城市功效定义转变时，原有城市基础设施肯定远远不能满足转型后需求。所以，不管是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）全部已显露出不足。

市政配套不足，对未来项目标销售带来很大制约，所以在项目开发中需关键考虑，如设置大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼稚园、小学等以处理住户生活需要，提升项目吸引力。

作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路关键节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结一个特色区域。

沣渭新区、大兴新区大城市圈东西南北交通关键区和区域城市计划发展立即有新跃升等众多有利原因使区域升值潜力指日可待，大兴西路地域会再次成为开发商、投资商和消费者置业热点区域。

（一）地理位置

未央区刘汉地域城中村综合改造项目在西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地域，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大城市建设又一关键区域，对联动本市东西、和周围地市和省和周围省市经济发展含有战略性地理关键性。

（二）基础情况

1、人口情况：

累计960户，2410人，其中农民837户，2226人；居民123户，184人。

2、土