畅清园二期项目地块情况.doc

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“畅清园二期”项目地块情况

销售面积：81000平米（其中公建面积:5988平米）

容积率:2.45

施工情况:其中一栋楼已出地面二层

证照情况：四证具备,销售证正在办理中

项目情况：6-14层板式带电梯住宅。

一、该地块优势分析

1。得天独厚的区域环境

根据奥运规划和商业网点的集中分布,我们可以大致勾勒出亚奥商圈的轮廓：

北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。以前这一地区的核心区则仅限于安立路附近亚运村段，主要包括：亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建１２条道路，这１２条道路会使奥运会后亚奥地区的出行更加畅通。目前，亚运核心区几乎没有可开发用地，奥运结束后土地也会变得愈加稀少、宝贵.

另外，目前地铁四号线和十号线以及奥运支线的征地拆迁工作已经全面启动，将全面进入施工阶段。四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁１３号线以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站，２００７年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带，不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况，也必将会直接服务于２００８年的奥运会，拉动沿线地区产业经济的发展，使得本区域在在未来十年内将更具发展潜力

2。开发商的实力

开发商的强大实力，以及在长期的房地产开发工作中积淀的实战经验,更重要的是开发商具有对本案一期成功的操盘经验.

3.高价值的区域基础平台

该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间,是亚奥商圈商务发展轴的中心地段,有望以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。

4.奥运村地区相对优越的地理优势

该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，更位于中关村商圈、亚奥商圈、上地信息产业基地，这三大重要经济区域的交汇位置.利用三大主动脉可以在有限时间内迅速抵达任意目的地.

5.区域内客户群质素

该区域的目标客群具备比较明显的特征，且质素相对较高。是以中关村、亚运村、上地信息产业基地的中层白领为主；客群年龄结构范围广也是一大特点，大致在25－45岁之间；家庭结构简单,多以两口或三口之家为主；教育背景基本为大专以上学历；家庭月收入：5000—10000元/月之间；交通工具：以中低档轿车和公共交通为主要交通工具;居住偏好显示出对未来的预期良好，追求较高的生活的品质和品味。

6。周边城市景观繁华而现代，城市机能相对完善.

本案所在区域属于近10年内快速发展起来的现代化城区。在本区域内，城市景观资源和城市机能均可以支持中、高端住宅区的定位要求。

7.周边一流的居住生态环境

13000亩的国家森林公园以及200公顷生态碧波，打造出本区域无与伦比的居住环境，相邻的奥林匹克公园采用对称格局，总共30多万平方米的公园广场，更可容纳30万人，水池、树木、花草、雕塑小品及相关的商业、娱乐设施一应俱全，完全满足您休闲生活的需要。

二、本案机会分析

1区域开发的序列化推进

北部地区尤其是奥运商圈周边的土地资源已近十分紧缺，土地开发成本极高。而本案所在区域是奥运商圈西部极具潜力的发展区域。奥运工程的进一步大规模启动将为本区域的加速开发提供持续有力的市场动力。

2城市环境发展战略

以申奥为契机，北京市已经把城市环境治理以及城市绿化赋予了攸关城市未来的重要战略地位，包括清河在内的项目周边环境治理是可以期待的，更有意义的是,公众对政府治理城市环境的决心和措施已形成乐观的心理预期和坚定信心。

3。区域市场现时机会

本案直接腹地内，各种住宅产品的供应都处于一个相对的过渡期。以上分析的该区域内4个典型项目：倚林佳园、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳园已向市场内供应450套左右,销售已过85％；天和人家一期推出的200余套住宅、澳林春天四期的高层板楼目前销售业已达到80%;而清林苑的400套住宅也已进入销售尾声，使得目前这一区域内市场供应的竞争力度趋缓；形成了目前该区域内市场竞争的真空层。

4.亚运村及泛亚运村地区区域内环境质素

亚运村及泛亚运村地区日前正逐步、逐块地开发其区域内的土地资源，目前区域内部分已达到成品标准的项目,带动着该地区市政环境的不断完善，将对这一地区内部环境质素的提升形成有力支撑。

5．区域环境市政工程的逐步完善

而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势,而东扩也在悄然进行.从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建１２条道路，这１２条道路会使奥运地区建成相对发达的公路网络,使得亚奥地区的出行更加畅通。同时加之城铁4及11号线的进一步延伸，使得这一地区的公共交通面貌呈现出喜人的局面.

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