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2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟题库附有答案详解

单选题（共20题）

1.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（）万元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63

【答案】C

2.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发

【答案】C

3.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。

A.政府主管部门

B.估价机构

C.使用者

D.注册房地产估价师

【答案】C

4.收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.均衡原理

B.替代原理

C.预期原理

D.未来趋势原理

【答案】C

5.天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见

A.如鱼之游在波

B.泛泛乎万物有余

C.蛰虫将去

D.蛰虫周密

【答案】C

6.发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热

【答案】A

7.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。

A.实际价格

B.市场价格

C.未来价格

D.成本价格

【答案】C

8.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格

B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格

C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格

D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格

【答案】A

9.某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。

A.3555.54

B.4144.54

C.4555.54

D.5144.54

【答案】B

10.由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率

【答案】A

11.在房地产权利中，属于用益物权的是（）。

A.自物权

B.地役权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】B

12.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

【答案】A

13.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

【答案】D

14.运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法

【答案】D

15.某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】D

16.房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.估价时点原则

D.独立客观公正原则

【答案】D

17.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算投资利息和开发利润

【答案】D

18.评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

19.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.实物

B.用途

C.开发程度

D.权益状况

【答案】B

20.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该