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房地产负债经营风险控制的基本理论
本篇论文目录导航:
【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究
【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言
【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论
【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析
【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因
【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策
【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考
文献
2房地产负债经营风险控制的基本理论
2.1负债经营相关概念
2.1.1负债经营
负债经营也称举债经营,是企业在生产经营过程中,出现自
有资金不足的情况时,通过多种途径获得贷款,如使用融资租赁、发
行企业债券和获得短期信用等方法取得资金的常用经营方式。
2.1.2负债规模
负债规模是指企业负债总额的大小,也可理解为负债总金额
占企业资金总量的比例。企业的负债规模过大时,其经营策略较为激
进,高负债会造成企业需要支付较高的资金成本,进而又会使得企业
持有的现金量过低,这导致企业持续经营能力易受资金周转情况的影
响,进而又会造成企业的资金链较为脆弱,并出现较高的财务风险。
2.1.3负债结构
负债结构是指企业负债中各种负债数量的比例关系,其中长
期负债与短期负债之比是企业较常用于衡量负债结构是否合理的方
法。
2.1.4负债经营风险
负债经营风险是指企业无法及时应对内部环境的变化,或者
无法及时适应外部环境变化而导致的风险。也可以理解为负债前提条
件发生变化所导致的,企业没有能力偿还已经到期的债务,而使得企
业出现无法持续经营的风险。
2.2房地产企业负债经营风险的种类
不同行业的负债经营风险也不同,而房地产企业具有资金需
求量大、资金回收期长的特点,这使得企业负债经营存在以下四种风
险:利率变动风险、无力偿还风险、再举债风险和信用风险。
2.2.1利率变动风险。
贷款利率的升高或者降低会使得贷款利息出现相应的上涨或
者下跌,这样会让房地产公司出现利润降低或者收益增加。这种利率
波动的不可预测性所导致的企业盈利能力的不确定性就是利率风险。
因为房地产公司无法独自筹集如此巨额的资金来维持日常的经营,导
致其不得不以负债形式对外筹资。与此同时,受我国筹资渠道较为单
一的影响,房地产公司不得不依赖银行贷款来筹集资金,进而造成房
地产公司资产负债率高于50%,并使得房地产行业出现高负债经营的
特性。
银行贷款的利率受国家宏观政策的影响较大,这让企业为了
降低资金成本而调整资金结构,进而也就改变了企业的资金走向。利
率的升降变化会从三个方面影响房地产公司的财务状况:第一,升高
的贷款利率使得房地产公司负担更多的贷款利息,并使得公司可以随
时使用的营运资金减少,从而造成企业在经营不善时资金链更易紧绷,
进而增加了公司财务风险;第二,间接导致房地产公司资金回收难度
加大,因为大部分购房者通过银行贷款获取购房款,增加贷款利率会
使得购房者的还款难度增加,而有些购房者会担心难以负担后期高额
利息而放弃购房计划,这样购房者减少并导致房地产行业的整体房价
下跌,导致资金回收额也随之减少;第三,利率的上升会使得现金流
折现率增加,进而导致净现值减少甚至为负,这样房地产公司的价值
也随之降低。由此可知,房地产公司的可持续经营以资本市场的资金
支持为主,资金链是房地产公司生存和发展不可缺少的一环,利率的
变化会使得房地产公司资金链的整体运作受到影响,从而易出现资金
链断裂的风险。
2.2.2无力偿还风险
房地产市场的买方市场与卖方市场相互转化,会导致房地产
价格变化,租金收入也随之发生变化。这使得购房者和房地产公司都
无法准确预估可能获得的收益或者损失,以致房地产公司不得不承受
巨大的财务风险。有时房地产公司的房产供给量远远大于购房者的需
求量,这导致房地产公司难以卖出房屋,也难以找到房屋租户。也就
使得房地产公司的房屋难以销售,并造成存货积压,投资出去的资金
难以回收,又导致房地产公司的流动性营运资金减少,并无法偿还贷
款和利息,大大增加了公司破产的概率。
在这种情况下
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