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房地产企业（北京）

税务检验及土地增值税清算应对

年*月

郭伟税务工作室

服务健康创造价值

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基本结构

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总体说明

近年来，作为处于社会舆论风口浪尖房地产业，一直位于国家宏观调控关键位置，税务机关更是前所未有加大对房地产企业税收征管力度，以强化税收调整功效。怎样在新税收征管环境下躲避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临最大挑战。

伴随土地增值税清算国税发[]187号文件下发，在地产界引发始料未及震荡。

年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。

现在，不论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了上述事实。房地产企业应该平静下来，开始全方面正视土地增值税清算工作。

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基本结构

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形势分析

在房地产业链条中，从土地使用权出让到房地产开发、转让、保有等诸步骤包括税种多达12个。

从近几年对房地产企业检验情况来看，大部分企业会计核实失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布房地产涉税案件调查结果显示，约有90%房地产企业存在涉税问题，且有涉税步骤复杂化、涉税数额增大化趋势。

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形势分析

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形势分析

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形势分析

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形势分析

②税务征管形势

发改委：立项批复信息

规划部门：项目性质、

面积、公共设施

“一体化管理”模式

房地产税源信息管理

房地产税收

综合治税网络

建设部门：拆迁、工程

土地管理部门：出让金

房屋管理部门：面积、

销售许可证

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形势分析

总局：年6月18日，国家税务总局下发关于落实落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专题整改通知》通知(国税发[]69号)强调：

各地税务机关开展土地增值税执法检验，建立土地增值

税重点税源户监控制度；

加强内外协调，形成专题整改工作协力；(加强国税、地税

之间，异地税务机关之间，税务机关与公安、检察、法院、海关、工商

、银行、国土、房管等部门之间协调配合)

重点查处一批大案要案，选择一些经典案例给予曝光。

③纳税检验(1/2)

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形势分析

③纳税检验(2/2)

北京：从年查处131件重大案件中，包括房地产及物业管理企业71件，占54%，包括建筑安装企业15件，占11%，包括宾馆饭店业、餐饮业等其它行业企业39件，占30%。

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形势分析

④涉税误区

经过关系处理企业全部税务问题

财务部门就能够处理好全部涉税问题

企业未发生税务处罚，就没有涉税问题

行政许可法实施后企业就没有涉税风险*

*伴随行政许可法实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目标审批权，企业纳税自主权扩大了，纳税审批程序降低了。所以许多企业直观地简单认为，企业有了更多纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解。

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形势分析

保护房企税务价值

所面临主要挑战

土地增值税

清算

房企税收专题检验

个税

专题检验

透明信息

经过税务机关已掌握

含糊信息

利用税务机关能够采集

隐藏信息

税务机关找到还未掌握

详细表达

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应对方案

房地产开发企业经营含有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。所以，其开发经营活动不一样于普通建设单位或施工企业，也不一样于普通工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主产业部门。

从以上特点能够看出房地产税收复杂性与多样性，鉴于此，我们组织了各方教授对房地产企业税收专题检验及土地增值税清算事项进行了研究，设计了各种应对方案，我们愿意将我们结果，与您分享。

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总体说明

形势分析

应对方案

税收专题

检验

土地增值税清算

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应对方案

——税收专题检验

*上述标识内容将会在后页进行对应简单解释说明。

①

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应对方案

①-1/2检验重点

——税收专题检验

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应对方案

①-2/2了解稽查

——税收专题检验

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总体说明

形势分析

应对方案

税收专题

检验

土地增值税清算

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应对方案

——土地增值税清算

伴随《财税[]21号》、《国税发[]187号》等一系列文件下发，土地增值税清算已经进行了一年多。

这其中现有税务机关要求清算，也有企业申请清算，但因为计算方