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;去一种区域做工作,应当从解读这个都市开始;项目背景:目前项目一期实景展现,但销售速度一般;对于此,我们需要找到项目面临的关键问题:
项目全案在新乡房地产市场处在怎样竞争态势?
项目的关键卖点是什么;
项目能卖多少钱?我们采用什么样的价格方略能卖的更贵一点?
项目怎样可以实现迅速销售,同步保障项目的品牌?;;;PART1市场及竞争;项目距离新乡主城区约10公里;
和平大道、新中大道两条都市主干道使项目可以迅速抵达老城中心、新区中心。
目前有2、13、22、23、32多班公交抵达项目区域,交通设施完备。;位于青青生态园内,环境好;
350亩低密度别墅区;
规划拥有商务会所、综合商铺、国际会议中心和“试验学校”,综合配套高原则;;项目关键营销定位:
居于墅/归于林/隐于自然;我们认为;PART1市场及竞争;本项目地处新乡市凤泉区,与市区拥有约10公里距离,短期内非政府重点发展方向。;我司认为:
项目别墅产品的重要在新乡市区郊区。重要的竞争项目为两类:
1、新乡市(县)别墅项目:重要在市区南区与新乡县交汇处
2、新区住宅项目
下面我们就此两类竞争项目简况做一下类比分析,以找到项目的关键优势及市场切入点。;新乡别墅竞争对比;别墅类重要住宅竞争对手;别墅类重要住宅竞争对手;PART1市场及竞争;SWOT分析;;;;SWOT分析:
多运用优势
多发明机会;PART2项目营销定位;郑州——龙泊圣地;营销手段1:高端调性确立项目品牌;营销手段2:优势卖点反复宣传;营销手段3:市中心售楼部、免费班车保证项目人气;营销手段4:多次举行活动,口碑传播;营销手段5:大优惠幅度提高转化率;广州市区;开发及销售次序:项目占地700亩,开发建筑面积50万平米,分7期开发;我们对万科四季花城的理解;项目位于南海地界内,区域陌生,广州市民的心理距离远
修建2.6公里私家路连接对外交通,并引入多条公交线路,设置免费看楼巴士,改善项目交通条件,减少广州客户对市郊的陌生感和抗拒感;经验2——小量滚动开发、多次开盘,不停强化市民认知;经验3——全方位的产品超越;经验4——对景观资源的保护性运用,价值最大化;;万四季花城;案例???照总结;PART2项目营销定位;我们首先要理解:
客户为何买别墅?
客户买别墅关注什么?;寻找本项目的价值信息;找到本项目的营销关键价值;项目与之于新乡,在于居住文化的更新,身份、品牌的象征。
对于新乡市场:用住宅的价格买一种环境舒适的别墅产品。;高端产品;营销方略1:
建立高度让新乡生活的更好;营销方略2:
先造人气再卖价格;营销方略3:
定向突破先建圈子再搞营销;营销方略4:
理念创新引领生活
建立原则打造独特品牌力
打造所有人的梦想居住城邦
价值凌驾于都市之上;营销方略5:
变化新乡人对房地产的认知
房子不仅仅是买来住的
房子是可以用来“盈利”的;营销方略6:
超高端产品推广
合理化价格入市
心理顺差增进销售
热销导致社会影响力;营销方略7:
项目升级论不停超越
项目升级(获奖)、景观升级(实景展现)、产品升级、服务升级等;手段1:围点打援:围住一种点的敌人(高端客户)靠这个诱惑前来支援的敌人(高端客户),其真正目的是打支援的敌人(高端客户)。;营销战略八大战略;营销战略;PART3营销手段;;我们的工作重点是——;
通过活动事件和概念炒作建立项目高端形象;
卖场的特色及档次感;
项目现场的实景体验气氛(后期);
物业服务展示等提高形象及品牌。;;;;借势教育巨头,强化项目特性,保障客户信心;举行签约典礼,制造新闻事件。;品牌及形象规划
提议在中前期着力于销售中心场景及销售物料的营销;
条件成熟后重视现场体验式营销。;——销售中心必须宽阔气派、品质感强,通过灯光、室内装饰使其愈加沉稳、富品质档次感,并成为都市的一道亮丽的风景,具有鲜明的标志性;营销中心内外——门头展示、停车指示、示范景观等
内部环境:由灯光、独特家私营造的气氛
体验点:VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等
亮点:从进入销售大厅前开始即体验“高端生活”;;专门为简介小区产品而做成一本精美的《品质生活手册》。手册多用美妙的景观、户型、家居图片来体现小区美妙的居住气氛及产品信息;
阶段性此册子可以直投政府部门或写字楼。;——路面、景观节点,处理的国际化、标识化元素,富有情趣而亲切。更可融合“人文”概念处理细节。
;施工工序及建筑材料剖视——用展示告诉客户我们项目的施工工艺,不一定是绝无仅有的,但可以是提高项目档次的重要手段。;用最新的虚拟S2E技术,将整个项目做成电子沙盘,然后可以以客户的视???进入每一套单位,每一间房间(就像目前CS游戏),然后房
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