房地产评估方法市场法.ppt

房地产估价措施——市场法;一、市场比较法基本原理

二、可比实例的搜集与选用

三、可比实例成交价格的处理

四、比准价格的综合估算与求取

五、市场法估价总结与应用实例;一、市场法的基本原理;类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应相似或相近

地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地运用类型相似或相似

权益相似：同为所有权或使用权

构造相似：同是高层并且都是砼构造，在大类构造相似的状况下，最佳还要小类相似，如同为砖木一等。

用途相似：同是住宅或写字楼或商场;理论根据;2、市场比较法的合用条件和范围;3、市场比较法估价操作环节;详细包括如下环节：

（1）搜集交易实例

（2）选用比准实例

（3）建立价格比较修正的基础

（4）交易状况修正

（5）交易日期修正

（6）房地产状况修正

（7）综合求取比准价格;二、可比实例的搜集与选用;2、选择比较实例房地产;三、可比实例成交价格的处理;2、房地产交易状况修正;?导致成交价格偏差的原因：;交易状况修正的措施;3、房地产交易日期调整;1731;4、房地产状况调整;房地产状况调整的思绪和措施

房地产状况调整的思绪是：首先列出对估价对象此类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的原因，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；另一方面鉴定估价对象房地产和可比实例房地产在这些原因方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些原因方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所导致的价格差异程度；最终根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

修正措施：

1）直接比较修正

----以估价对象的房地产状况为基准（为100），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。

修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)

2）间接比较修正

----先将可比实例状况修正为一种原则的房地产状况，以此原则的房地产状况为基准，估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率。

修正比率=100×（100+R2）

（100+R1）100;例1：在采用直接比较法进行房地产状况修正中，鉴定某可比实例的房地产状况修正系数为0.98，其根据是（）

A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

例2比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产状况优于原则房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于原则房地产状况得97分，则房地产状况修正系数是多少？

[解]房地产状况修正系数：

100/102×?97/100=0.95;房地产状况调整应注意的问题;四、比准价格的综合估算与求取;2、比准价格的综合估算措施

平均数法

①.简朴算术平均数法

②.加权算术平均数法

中位数法

众数法

3、比准价格综合估算措施的选用判断

对于同一种案例，使用不一样的综合估算措施，其成果一般是不一样的。即是说，采用平均数法、中位数法或者众数法，对估价成果的影响是不一样的。虽然采用平均数法，详细是采用简朴算术平均数法，还是加权算术平均数法，以及加权算术平均数法中采用不一样的权重，其最终估价成果也是不一样的。

实际估价中，怎样选用不一样的综合估算措施也是一种难点，它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响原因重要性的判断力。;五、市场法估价总结与应用实例;谢谢欣赏！！！