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房地产企业完工标准

完工是房地产企业重要的涉税分水岭，完工前成本是不确

定的，几乎所有的税都是预交的，完工后整个项目将进入

清算状态。

一、法律上的完工

法律上的完工应当是以竣工验收为标志。

所谓竣工验收，是指建设工程项目竣工后，由建设单位会

同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对

该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质

量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过

程。

由于政府对质量的管控要求，竣工验收后还需要到政府职

能部门进行备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条

规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15

日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保

等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部

门或者其他有关部门备案。

按照程序在法律上的完工应为完成竣工备案，取得竣工备

案通知书之日。

二、会计上的完工

企业应在项目完工时将开发成本转入开发产品;

会计上的完工应按照法律上的完工标准，即竣工备案通知

书取得。

并在房屋交付使用时从开发产品转入主营业务成本，完成

成本的结转工作。

三、增值税的完工

增值税没有明确的完工概念，而代之以增值税纳税义务发

生时间点。在企业取得预售收入时，虽然纳税义务未发生

，也应就增值税进行预征，什么时候增值税纳税义务发生

？

财税2016年36号文的规定，纳税人发生应税行为并收讫

销售款项或取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的

，为开具发票的当天。

房地产企业如何判断应税行为的发生？

房屋交付是重要的关键节点，房屋交付实务中要关注两个

时间，一个是实际交房时间，一个是合同约定的交付时间

。

按照增值税的一贯逻辑，应按照孰早原则进行判断。比如

合同约定2019年12月交付，实际拖到2020年3月交房，

增值税纳税义务也应当按照合同执行。各地税务机关对这

个问题有一些争议，但大多数地方税务机关都秉承了上面

的逻辑进行处置。

四、土地增值税的完工

土地增值税也没有明确的完工概念，代之以强制清算条件

，对于企业而言，强制清算条件最重要的是第一条：项目

完成竣工验收且销售超过85%。

这两个条件要同时达到，竣工验收其实就是在讲完工，也

就是说没有完工土地增值税没法清算，85%是在讲销售

，如果项目销售比例太低，此时清算也不利于税务机关和

企业双方。

这里的竣工验收和竣工备案可以理解为一个时间节点，通

常应在15天之内。

五、企业所得税的完工

完工对于企业所得税的影响是最直接最大的，如果完工，

则企业应在完工年度结转收入和结转成本，所得税当年度

就应当按照实际毛利计算缴纳，而不再是按照预计毛利计

算，这中间就可能出现巨大的涉税风险。因此，紧盯完工

标准是所得税的一贯做法。

国税发（2009）年31号文规定：企业房地产开发经营业

务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他

建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应

视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

实务中的争议在第二点，对于这个问题，《关于房地产企

业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[20

09]342号）文件做了进一步说明，认为交房就属于实际

投入使用。

企业所得税，如果竣工备案在先以竣工备案为标准，

如果交房抢先以交房为标准。

六、实务中的完工标准风险

对于完工，在财税处理中重点把握两个关系：

第一个关系是竣工验收与交房的时间差；

第二个关系是竣工验收与发票等相关证据的时间差。

一部分企业，竣工验收时间晚于交房时间，而发票取得

和支付工程款的时间又晚于竣工验收时间。造成巨大的涉

税风险。

所得税交房即为完工，交房当年即为完工年度，当年

度汇算清缴就应当结转收入、成本，将预计毛利和实际毛

利之间的差额计入当年度应纳税所得额缴纳企业所得税。

但由于发票未能全部取得，未取得发票的部分成本又

无法在税前扣除，直接导致所得税当年多交。

这种情况很多企业选择隐瞒，不敢按照完工要求结转

成本收入，引发税务检查风险。

实务中面对这种情况，很多地方税务机关并未完全按照

所得税完工标准一刀切强