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人防车位政策解读

在日常生活中，为解决停车难问题，有的物业小区利用小区的人防工程作为地下停车

场，收取车辆保管费用，有的物业小区开发商甚至将此类地下停车场划出独立的车位

出售这些做法已延续多年，很少有人对此提出异议

近年来，随着人们维权意识的增强，有的小区业主对此产生了疑问，小区人防工程

是不是小区的公建配套设施，是否可以作为地下停车场；如果将人防工程改建为地下

停车场，地下停车场的车位能否买卖，车位能否办理产权登记，地下停车场的管理收

益是否归全体业主所有，等等这些问题，实际上都与物业小区人防工程的权属归属有

关为此，笔者拟在分析物业小区人防工程权属归属的基础上，就如何解决上述与物业

小区人防工程相关的问题提出一点建议

物业小区人防工程的法律属性

由于《物权法》的缺位，当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法相关

的规定散落在与人防工程有关的法律、地方性法规和地方*规章中以广州市为例，目前，

适用于广州市的规范人防工程建设与管理的法律、法规、规章主要有《中华人民共和

国人民防空法》、《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、建设部《城

市地下空间开发利用管理规定》以及《广州市人民防空管理办法》这些立法大多涉及

到人防工程的法律属性问题，如XX年x月x日起施行的《中华人民共和国人民防空法》

第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，

通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，

收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能

XX年x月x日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第

二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许

建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁平战结合的地下工

程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用

XX年x月x日起施行的《广州市人民防空管理办法》则明确规定了民用建筑必须建

设人防工程作为配套设施，该规章第十九条规定，城市新建、扩建或者改建的住宅、

旅馆、商店、教学楼和办公、科研、医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建

防空地下室；配套建设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳

入建设项目投资计划改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防空地下室的，

经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建同时，规章第三十三条、第三十

四条规定，人民防空工程和设施在符合城市规划前提下，可以开发利用鼓励单位和个

人按照平战结合、有偿使用的原则，在平时用于经营活动但按规定不能开发利用的人

民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度工程使用单位应当向

工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相关资料，办理备案登记

从这些法律、法规和规章的规定可以看出，物业小区作为民用建筑，其人防工程是

公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则即人防工程的

权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁但人防工程在使用

上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿

使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉明确这一点，对于我们继续

探讨物业小区人防工程权属的具体归属是十分重要

的

物业小区人防工程权属的具体归属

按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，在物业小区出售之前，物业小

区人防工程的权属属于物业小区开发商，是毫无疑问的但在小区已经出售并交付给业

主使用后，人防工程是属于开发商所有还是属于全体业主所有，则存在争议有的业主

认为，既然人防工程是小区的公建配套设施，其权属当然应该是小区全体业主所有有

的开发商认为，开发商出售的只是每一套独立的房屋，在商品房买卖合同中也没有约

定包括人防工程在内的公建配套设施提供给业主使用，因此应该属于开发商所有这些

观点都有失偏颇首先，并不是所有公建配套设施都象楼梯、管线一样，是房屋的从物，

应交付建筑物的所有人共同使用有的公建配套设施是相对独立的建筑物，具有作为所

有权客体的物的所具有特性，在空间上能够个别地、单独地存在，其权属也可以独立

的存在如小区范围内建设的学校，虽属公建配套设施，但其权属由开发商依约定移交

教育部门其次，与学校一样，作为公建配套的人防工程也是一种特定的、独立的物，

但即使开发商没有在合同中约定将独立存在的建筑物归所有业主共同所有，这些建筑

物也不是当然