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物业承接查验方案

物业承接查验方案

接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

承接查验的作用

明确交接三方的责权利关系；

确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；

确保物业使用的安全功能，保障客户的生命财产安全；

减少遗留问题，降低管理风险

为日后物业的管理创造条件。

承接查验条件

物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表客户以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：

建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

配套服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

法律、法规规定的其他条件。

职责

项目物业管理处接到竣工验收的通知后，公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组

成验收小组。

验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的

试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。

验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验

建筑执照；

开工许可证书；

规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。

供用电合同；

供用水合同；

供用热源合同；

供用天然气合同；

污水排放协议；

通讯协议；

接收卫星传送的境外电视节目许可证。

查验技术资料

设计说明；

施工说明；

设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；

竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。）

地质勘察报告；

工程合同及开竣工报告；

工程预决算；

图纸会审记录；

工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；

隐检验收签证；

沉降观察记录；

竣工质量核定证明书；

消防验收报告；

饮用水检测证书；

钢材、水泥等主材质量保证书；

新材料、构配件的鉴定合格证书；

水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。

砂浆、混凝土试块、试压报告；

供水、供暖、空调试压报告；

水平衡、风平衡测试报告；

高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；

避雷系统测试报告；

接地系统测试报告；

排水系统试验报告；

楼宇自控试验报告；

卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。

质量与使用功能的检验

参照建标（1991）第69号文4.5条进行。

机电设备接管验收参照规范：

GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。

GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。

GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。

GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。

GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。

GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准

GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。

使用功能的检验

无故障运行的检验

规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：

供配电系统：48小时

垂直运输系统：72小时

空调系统：72小时

生活冷水系统：72小时

消防水系统：出水试验

完善使用功能

根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调

试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。