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物业出租税收筹划方案

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物业出租税收筹划方案

背景：X公司向某村租用一块面积约95000平方米的土地，开发建材批发市场，，分期投资，第一期预计投资款10000万元，工程可用建筑面积约2万平方米，每月租金约300万元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约50万元，其他成本及费用约收入的10%计算。

涉及主要税种及税率如下：

税种

计税依据

税率

营业税

营业额

5%

房产税

房产原值/租金收入

1.2%/12%

城市维护建设税

营业税

7%

教育费附加

营业税

3%

地方教育附加

营业税

2%

企业所得税

应纳税所得额

25%

注：下例营业税及附加税以营业额的5.6%〔5%×（1+7%+3%+2%）〕计算。

筹划前X公司的各项税费如下：

营业税及附加：300×5.6%=16.8万元

房产税：300×12%=36万元

若投资款10000万元全部作为固定资产，按20年计提折旧，每月估计折旧额约41.67万元，则企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50-16.8-36〕×25%=31.38万元

各项税费合计：16.8+36+31.38=84.18万元

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋，如果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。

X公司的房产税：100×12%=12万元.

X公司的企业所得税：〔200-8.33-133.33-（200×10%）-11.2-12〕×25%=3.79万元

Z个人的营业税及附加：300×5.6%=16.8万元

Z个人的个人所得税：(300-16.8-200)×(1-20%)×10%=6.66万元

各项税费合计：11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45万元

由此可见，利用此方案可节省税费84.18-50.45=33.73万元

筹划风险：由于出租方和转租方存在关联关系，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，本例X公司将房产出租给关联方应当按照正常交易价格收取租金，如果X公司为了降低税收负担，向关联方收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。即A的值会发生变化，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。若X公司先将未装修的物业先出租给关联方(可以是个人，如公司的股东，或者股东投资的其他公司)，并签订一个期限较长的租赁合同，每年收取较低租金，关联方出资对租入的房产进行装修改造后再按市场价格对转租，则避税较为合理合法的，筹划风险相对较低，可操作性强。

其他方案：

1.消除免租期：客户一般都以房屋要进行简单装修和布局为理由,要求房主给客户一些时间，这段时间房主不收客户的房租，免租期只会增加公司房产税税负，在免租期间，出租方要按房产原值交房产税。比如将免租3个月，即9个月租金1000万改为12个月租金1000万元，在租金不变的情况下，可免去自用期间房产税只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。

2.约定交付时间：若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，根据相关规定，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税，这样做可减少一个月从原值缴纳的房产税。

3.正确划分房屋和非房屋租赁的价款：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。