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物权法司法解释(一)说明

《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问

题的解释(一)》说明

一、《解释》制定的背景

物权法是规范民事财产关系的基本法律,在法律体系中起着基础性作用,是中

国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》(以下

简称《物权法》)自2007年10月1日起施行以来,对于维护国家基本经济制度,维

护市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,都发挥着举足轻

重的作用。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大

问题的决定》指出,要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不

受侵犯,实现公民权利保障法治化;健全以公平为核心原则的产权保护制度,加强对

各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期

进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念,法律上与

其大致对应的概念是财产权,而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大

基石。正所谓“有恒产者有恒心”,物权作为最为基础和重要的财产权,是社会每个

人、每个团体乃至国家的基本权利,也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造

财富的基础。因此,通过适用法律,把法律和政策的精神加以贯彻和展开,依法全

面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权,从而为人民群众安定、幸

福的生活,为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障,人民法院责无旁贷。

最高人民法院一直非常重视《物权法》的司法实践运用工作。《物权法》实

施后,就确定了多维度、分步骤的物权法司法解释工作规划,特别是在党的十八届四

中全会之后,有关《物权法》各编(章)内容的司法解释进一步加快了修订或起草工

作进度。为起草本《解释》,最高人民法院自2009年起,在总结审判实践经验的基

础上,通过调研、召开各界人士参加的座谈会、书面征求意见等方式,听取了法院系

统、立法机构、相关部委和专家学者的意见。《解释》严循立法精神和目的,结合

审判实践中遇到的难点问题,对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意

取得等问题作出相应规定,以期有效指导司法审判,推动《物权法》更好地调整社会

生活,切实提升保障财产权利及市场交易安全与效率的法治化程度。《解释》于

2015年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670次会议讨论通过,并将于

2016年3月1日起施行。

二、《解释》的主要内容

《解释》共22个条文,重点内容包括以下六个方面:

1

(一)关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律

规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法

律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争

议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践

中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不

仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。针对这一情况,《解释》从两个方面

作出规定:一是在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登

记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案

范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动

产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于

对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实

权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

(二)关于预告登记的效力

《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处

分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处

分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当

扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须

注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,

为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行

为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有

权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨