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购房消费市场的调研报告

郑州，银基批发市场和xxx路建材市场是商业比较密集的两大

板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大

部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的

收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

XX.4.14，动力公司市场部走访了xxx路建材市场，对小户型的

市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，

或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市

场敏感度不高，纯小户型在xxx路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现：

1、大部分员工租房住，潜在客户存在;市场潜量比较大，但需

要推广的本钱较高

2、大部分员工外地或郊县，收入水平偏低，消费力缺乏

3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆

田，固有的建材市场要做升级换代

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢

一步到位

6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿

舍

7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

8、作为首次购置者，最重要的还是价格

9、他们讨厌xxx路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、

安逸、清净

10、相当一部分是xxx总代理，无须过多的现场销售

11、同类产品多，竞争剧烈，压缩销售本钱是公司开展最重要

的问题，故一般员工无福利分房的可能

12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为

居住而更换工作，普通员工流动性比较大

13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有

力的市场动力

14、xxx城知名度不高，口碑不好

15、外地商人对郑州的开展较失望，但xxx路的升值充满信心

xxx路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着xxx新区的开发

和xxx路大卖场的形成，xxx路升值的前景就会更加明朗化，故前

期概念的炒作成功与否直接决定了工程的运作的好坏，“注意力经

济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着

成功!

2)xxx路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为

身份、财富的象征。xxx城二期应借此概念，实现品牌形象的转

变。

3)正在形成的“大卖场”商务区能直接带动xxx城二期的投资

价值，甚至有可能使xxx城二期成为“大卖场”的附属配套。该场

面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢场面。

4)xxx城工程二期有宏大的升值空间与既得便利

a、107国道的东迁，xxx路东段将成为郑州东区的财富中转

站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。xxx路商圈早已

成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建

业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以

“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且

为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期工程得到扭

转。

b、xxx新区的辐射效应。

xxx新区的开发将使郑州的中心东移，xxx路地产板块位于老城

区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给xxx路东

段带来一次前所未有的商机。而xxx城工程恰恰位于这一板块的中

心。

二)劣势

1)、xxx城可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业

形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾

盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3

室2厅。

目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大

户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多

层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年

华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块

几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，

不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户

型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量

较少)，也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。

这对营销工作是