房地产市场形势及发展趋势报告.pdfVIP

2005年房地产蓝皮书中国房地产生长总陈诉

住房是居民的根本生活需求。在全面建立小康社会阶段，随着经济社会的生长和人民生

活水平的提高，城镇住房的增量需求和改进需求双旺盛，是房地财产连续生长的动力。求过

于供是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地财产既是资本密集、关联度高的财产，

又是提供生活必须品的底子财产，判断房地财产形势和生长前景必须从根本国情出发，充实

考虑中国加快的都市化进程和住房市场化革新的影响，以科学生长观为指导，在经济社会生

长的整体情况中去掌握。房地产产物开发周期长，形成有效供给相对付投资期具有滞后性，

当年的房地财产市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积聚、演变的结果，所以判断

阐发房地财产形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数公道为前提的。房

地产产物具有空间不可移动性，局部地域供求干系的异常导致全局连锁反响的可能性较小。

中国事一个幅员辽阔，各地生长极不平衡的大国，以局部地域的房地产形势推导全国整体态

势必须慎之又慎，不然会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下阐发和预测的逻辑起

点。

一2004年中国房地产市场形势判断

2004年是中国房地产市场不平静的一年，国度出台房地产宏观调控政策频率之高、力度

之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地财产出现出了差别于往年的鲜明特征。

(一)房地产投资

1.投资增速趋缓，但占全社会牢固资产投资比重连续上升

2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2

个百分点。从2004年变革看(见图1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12

月下降22个百分点，险些与牢固资产投资同步下降。但从近几年的数据比力看，图12004年

1~12月全国牢固资产投资与房地产投资增速比力*注：*本陈诉中图表资料来源除注明外，均

来自于国度统计局和国度信息中心。

2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度超过5.6个百分点；房地产投

资额在全社会牢固资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地财产起步

较晚，在市场的成熟历程中投资起伏较大，但总体上出现出与经济生长相对应的快速增长特

征。从中国百姓经济与市场生长阶段和总趋势来阐发，房地产投资占全社会牢固资产投资比

重的上升是市场需求结构产生变动的一定结果。1986～2004年的18年间，中国房地产投资年

均增长速度为35.9%，远高于同期牢固资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增

长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资连续增长，只有2002年和2004

年增速出现减缓。但从全社会牢固资产投资增速与房地产投资增速的比拟看，前者2004年比

2003年回落1.9个百分点，尔后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏

观调控政策对房地产投资和全社会牢固资产投资均有抑制作用。

2.结构产生变革，但经济适用房所占比重继承淘汰

从地域投资结构看，2004年东、中、西部地域房地产投资占全国房地产总投资的比重分

别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年

东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全

国比重仍近70%。2004年东、中、西部地域房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见

图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和

中部增速加快，西部呈下降趋势。

从商品住宅的投资类型结构看(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各种商品房总投

资中的比重继承下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投

资比重从2000年以来一直处于淘汰趋势，5年间淘汰了6个多百分点；同比也从1999年增长

61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经

济适用房投资比重淘汰，一方面弱化了对商品房代价上升的抑制作用，在住房社会保障体系

尚未健全完善的情况下，倒霉于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早

日终结住房市场供给的双轨制。