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农村留用地：怎么用？怎么融资？有哪些案例？

适度超前背景下的“政府投融资及银行政信业务新趋势新方法”课程要点：

1.地方政府如何利用有限的财力，撬动金融，促进融资、基建、经济高质量发展和财力培育；

2.城投企业如何通过市场化融资实现政府的施政目标，同时做大做强自己；

3.银行和建企如何以专业能力获取政府业务，获得竞争优势。

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留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，安排给被征地农民集体或农户进行开发经营，用于发展生产的建设用地。

留用地安置是以提高农民的非农业收入，为失地农民带来长期稳定收益，对被征地农民进行安置的一种措施。

政府征收土地用于开发，一般都会带动所在片区的土地升值。由于留用地是建设用地，又与政府征收土地处于同一片区，其价值不言而喻。随着国家工业化、城市化的不断加快，对于土地的需求量越来越大，尤其在东部地区，建设用地不足，已经成为制约经济发展和城市化建设、事关稳定大局的重大现实问题。尤其是在东部经济发达地区，土地供需矛盾突出，农村留用地作为可以进行二、三级产业开发的建设用地，受到越来越多的关注。

如何进行留用地的开发利用，充分发挥其价值？留用地开发是否可以融资？今天我们一起来探讨一下。一、留用地政策的发展留用地政策正式形成于1978——1998年征地政策的转型阶段，具体而言，1953年，我国出台了第一部比较完整的土地征用法律规定——《政务院关于国家建设征用土地办法》，由于当时工业发展基础较差，征地后只能提出“以农安农”的策略，即被征地农民在农业上安置。到了1982年，《国家建设征用土地条例》针对失地农业剩余劳动力首次提出了“留地安置”，改变了原先“以农安农”的征地补偿措施。随后，在1986年、1999年两版土地管理法中逐步提高征地补偿标准、加大安置力度、明确留地留物业安置的重要性。进入2000年以后，随着城市发展进入高速扩张时期，征地加速带来的矛盾催生了对留用地政策的迫切需求，以广东、浙江、福建、上海等为代表的沿海发达地区省市积极探索出台留用地管理办法，各地实践不断拓展完善留用地政策。2010年，国土资源部出台《关于进一步做好征地管理工作的通知》，从用地性质、指标落实、空间选址、开发利用等方面提出了一系列较为严格的管控引导措施，以提高留地安置的规范性和科学性。年2020，新的《中华人民共和国土地管理法》颁布实施，将“留地留物业安置”上升到法律层面，标志着留用地政策进入新的发展阶段。二、留用地的开发方式目前来看，农村留用地土地发展的关键在于规划运作。但是每个地方的实际情况及适用情况是不一样的，所以一个地方的留用地措施和方式并不具有典型性，需要按照具体的情况进行规划布局。1.村集体自主开发模式是指留用地所有者（通常指村集体）利用自有资金，开发适当的项目，自主投资、建设、运营项目。在沿海发达地区的城乡结合部，采用这一模式的较多，出现一批经济实力较强的村集体，利用征地补偿对留用地项目自主组织开发和经营管理。其优点是能够让村集体掌握主动权，居民共享发展成果，解决了一大部分本地居民的就业问题。但是一般该模式下的项目前期投资大，并且大多数是开展粗加工的传统行业，具有一定的经营风险，当成本增加而收益下降时，整个区域的经济就会迅速衰落。且该模式的开发对村集体经济实力和运营能力具有较高要求。2.村集体自主租赁开发模式指的是村集体经济组织通过招商具有一定开发经验及实力的大型企业，与企业签订土地租赁合同，委托其对留用地进行整体规划、开发经营。有的村集体将一定年限的土地使用权租赁给企业建工厂，土地、厂房、商铺等租金是主要的收入来源。其优点是集体投资小、不承担建设风险，租金收益比较稳定，采取整体出租土地的形式，居民能够分享租金收益，最大限度发挥留用地的价值。但是由于村集体不参与经营管理，大部分厂房、商铺的租金收益都归于开发商，由此收益率较低。3.政府牵头租金开发模式政府委托大型企业负责开发留用地，定期向村组织缴纳租金。在这一模式中，政府、企业在其中做信用担保，保障开发的稳定性，在土地开发之外建设配套项目，例如餐饮业、娱乐业等，能够让本地居民在分享到土地租金收入的同时，也获得了在工业、服务业等方面的就业机会，能够有效提高居民收入。但该模式下土地租赁期长，有的甚至长达四五十年，城市发展带动土地增值、房产增值收入，本地居民一般难以有效分享。4.土地入股开发模式将土地估量后以资产的形式入股，获取收益，由企业出钱和村集体出土地而组合成合作公司，然后主要由企业对留用地进行规划、开发、建设和运营，村集体根据所占股份的比例获得投资回报。这一模式中本地居民利用土地入股获得股份投资收益，解决了项目投资的资金缺陷，又对留用地