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注册物业管理师考试

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物业管理实务问答

一、物业服务企业（001-017）

003.按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业分哪几类？

答：按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为以下几类：

1.全民所有制物业服务企业

2.集体所有制物业服务企业

3.民营物业服务企业

4.外资物业服务企业

5.企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其它物业服务企业。

004.按股东出资形式来划分，物业服务企业分哪几类？

答：按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为以下几类：

1.物业管理有限责任公司

2.物业管理股份有限公司

3.其他类型物业服务企业

005.根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立

程序分哪两部分？

答：根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立

程序分为工商注册登记和资质审批两部分。

007.物业服务企业的资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？

答：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业

服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务

企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务

企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人

民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治

区人民政府建设主管部门的指导和监督。

008.一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？

答：一级资质的物业服务企业应符合以下条件：

1.注册资本为人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相

缺点？

答：直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应

的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式（如下图所

示）。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下

面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织

形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

1.主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管

理综合性强的物业服务企业。

2.主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作

效率。

。

二、物业管理招标投标（018-037）

019.物业管理招标主体主要有哪些？

答：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权

人（政府机关或物业产权部门）。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物

业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招

标组织工作。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政

公司经理

职能机构职能机构职能机构职能机构

职能人员职能人员职能机构职能机构

作业组作业组作业组作业组

物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构4

府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资

产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作

为招标人组织招标。

022.物业管理招标投标有哪些特点？

答：物业管理招标投标有以下特点：

1.综合性。物业管理是综合性的服务，服务内容涵盖范围和领域较广，甚至在一个

项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。因此，

物业管理招标投标具有明显的综合性特点。

2.差异化。我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不

同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时由于物

业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，投标人在分析和

策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。

3.特殊性。物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在两个方面：

一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大会（或单一业主）、建设单位、

政府机关（或物业产权人）和事业单位，同一类型的物业，因产权人的身份不同，招标

的主体也不同；同一物业投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主

大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体；公用

设施和政府物业，其产权人多为政府资产管理部门，该类物业的物业管理招标投标，由

其产权人组织，如使用人组织，须经产权部门的授权委托。

二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服

务和个体服务特征的群体服务