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大溪地项目人防车位租售方案分析

项目车位综述

本项目1#楼、3#楼、4#楼共有160个人防车位，地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，严禁开发商销售。依据《中国人民防空法》第五条和福建省人民防空条例第十八条要求谁投资谁受益标准，该车位属于不可销售部分，意味着，在未来处理过程中，这些车位只能依靠租金来取得收益。

同安房地产是在这几年才得到长足发展，因为原先道路计划，小区建筑过程中，并不重视车辆有序管理造成现在同安交通管理部门对于机动车辆管理较为松散，造成较多车辆随意无序停放，车主对于车辆车位管理无意识，很多车位处于空置状态，对本项目标人防车位租售造成一定影响。

但因为车位在本项目计划中配比较少，属于较稀缺产品，而且本项目定位高端，购房者多为机关或企业领导阶层，有车百分比大，对和车位需求较高，所以，未来入住后未来没有购置车位业主为了安置私家车，肯定会以租赁方法来取得车位使用权。

车位租金计算

依据前期市场调查，现在同安房地产市场上并无出现将人防车位出租或变相出售案例可供参考。

在项目周围已经交房项目中，中介挂牌芸溪公园车位出租，租赁报价250元/个.月，古庄新城一期车位出租，租赁报价200元/个.月，综合这两个项目标优劣点和本项目车位较稀缺特点后得出未来本项目标人防车位租金在280元/个.月。

收益法计算租赁租金：

收益法是利用合适资本化率，将预期估价对象房地产未来各期（通常为年）正常纯收益折算到估价时点上现值，求其之和得出估价对象客观、合理价格。

计算公式为：

（所选择公式前提条件是：年净收益a每十二个月不变；综合资本化率r每十二个月不变且大于零；n为未来可获收益年限）,具体测算以下：

收益价格组成内容

价格

备注

（元／个）

（一）年净收益a

1.年有效毛收入

3192

①×②

①年潜在毛收入

3360

类似车位租金为280元／月

②年有效租金收入率

0.95

（二）综合资本化率r

0.0714

r＝1＋2

1.安全利率

0.0414

选择中国人民银行公布十二个月定时存款年利率4.14%为安全利率

2.风险调整值

0.03

依据现在经济现实状况及未来估计确定为3.00%

（三）未来可获收益年限n

47年

估计可收益年限47年

（四）未来可获收益价格VB＋L

￥48,827.77

收益价格（元/个）

48828

成本法计算人防车位成本

人防车位投入成本包含8476平米建造成本，故人防车位资产价值V=建安成本2200元/平方米（因为人防用地作为本项目用地不计入建筑面积，）

每个人防车位占地面积53平方米

每个人防车位投入成本为2200*53=116600元/个

结论提议

上两种方法评定人防车位资产价值所得结果差距比较大，这和人防车位这种国家防设施收益性不强特征相关。所以，经过对两种评定方法结果比较，因为两种方法结果相差较远，故此次评定选择成本法评定值权值30%，收益还原法评定值权值70%，确定最终估价结果，即：

评定方法

单位价格

(元/m2)

权值

平均单价

(元/m2)

成本法

116600

30%

69160

收益法

48828

70%

依据上述分析，本企业提议对于项目人防车位采取无产权长久租赁模式，一次性收取租金，提议人防车位租金为70000元/个。

2、销售方案提议

销售方案提议一：单独进行人防车位使用权租赁

销售对象：已购1#、3#、4#业主

销售价格：7万元/位

销售方案提议二：买房送地产车位使用权

凡购置1#、3#、4#用户，开发商无偿赠予地下车位使用权，优惠幅度依据用户购置产品不一样而有差异。

二房用户赠予，相当于优惠用户 2万元

三房用户赠予20年，相当于优惠用户 4万元

楼中楼用户赠予40年，相当于优惠用户7万元

人防车位使用权销售合作范本详见附件。

鉴于现在销售市场较为冷清，提议对前期已购用户则实施“方案一”；对以后购置大溪地单元业主推荐“方案二”，以促进项目标销售。

3、销售方法

因为车位销售对象关键是业主，所以我们将车位销售方案确定后，开始通知业主，具体通知方法，提议采取短信群发形式通知。其优势在于，快速直效，价格低廉。

时间

工作内容

备注

即日起至9.30

短信+电话，通知业主

信息传达

10.1起发售

组织用户团购

无车位业主优先购置

“大溪地”项目组

-9-18

筼筜东区·

甲方：厦门筼筜东区联合房地产开发 （以下简称甲方）

地址：同安区环城西路983号邮码：361100

乙方：（以下简称乙方）

地址： 邮码：361000

电话：

依据“”《商品房买卖协议》补充协议第十一条：“独立会所产权归全体业主全部；架空层内健身房、乒乓球馆、小超