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注册会计师《税法》讲义-037-0704-j

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第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目

三、扣除项目的确定

【归纳】土地增值税扣除项目（六项）

（一）取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税）

（二）房地产开发成本——适用新建房地产转让

（三）房地产开发费用——适用新建房地产转让

包括：利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或：[（一）+（二）]×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：营业税、城建税、两个附加

印花税（房地产企业转让新建房除外）

（五）财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

包括：[（一）+（二）]×20%

（六）旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

【分类归纳1】房地产开发企业转让新房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或：②[（一）+（二）]×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金

①营业税；②城建税和教育费附加、地方教育附加。

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

[（一）+（二）]×20%

【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

定的价格。不是由税务机关进行评估。

2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。

3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。

【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。（2001年）

A.税务部门估定的价格扣除

B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

C.房地产评估价格扣除

D.房地产原值减除30%后的余值扣除

【答案】C

二、应纳税额的计算方法

（一）计算土地增值税的步骤和公式

第一步，计算收入总额

第二步，计算扣除项目金额

第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

第五步，套用公式计算税额。公式为：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（二）土地增值税计算的命题规律

关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。

【例题1·计算问答题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（城建税税率7%，教育费附加征收率3%，不考虑地方教育附加，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）

【答案及解析】

（1）确定转让房地产收入15000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为3000万元

②房地产开发成本为4000万元

③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元）

④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）

⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）

⑥转让房地产的扣除项目金额=3000+4000+700+825+1400=9925（万元）

（3）计算转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元）

（4）计算增值额与扣除项目金额比率=5075÷9925≈51%

（5）计算应纳土地增值税税额：

第一种计算方法：

应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）

第二种计算方法：

应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。

【例题2·计算问答题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一