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证券研究报告
拿地收缩逐步影响供应,关注销售及收储进展
月酝知风之地产行业
地产行业月报
行业评级:地产强于大市(维持)
平安证券研究所地产团队
2024年7月15日
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核心摘要
本月观点:7月15日党的三中全会召开,市场预期与地产相关或更多在构建“市场+保障”供给体系等长效机制内容,月末政治局会议对于地产
看法或更值得关注,考虑“5.17”政策力度已较大,短期政策关注点仍在于现有政策的落地(收储)进展;销售端来看,随着传统淡季到来,
近期重点城市成交略有降温,但低基数下7月(前12日)50城新房成交同比转正,关注7月全月重点城市同比转正可能性。投资建议方面,7月板
块结束5月末以来的调整,但整体仍呈现波动,反映市场对收储推进进度及超重磅政策预期偏弱,维持短期可适度积极的观点:1)板块已回撤
至4月低点、2)较低持仓、3)市场对销售预期偏弱,但7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能性、4)重点城市二手房挂牌量未进一步上
升、5)业绩压力释放。中期来看,板块趋势行情仍有待楼市量价企稳。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优
质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等,同时建议关注经纪(贝壳)、代建(绿城管理控股)、物管(保利物业、中海物
业、招商积余)等细分领域龙头。
政策:住建部再提收储,地方进入政策观察期。2024年6月涉房类政策20项,其中偏松类政策18项。住建部再提收储,18条政策措施盘活房地产
存量土地,北京跟进“517”新政,多地出台“以旧换新”及收储计划,整体6月地方政策出台频率有所放缓,进入政策观察期。
资金:H1开发到位资金中国内贷款同比降幅收窄,居民新增存贷款均减少。2024H1居民新增存贷款同步较上年减少或与提前偿贷“去杠杆”有关。
2024H1房企境内信用债发行额同比下滑15.5%,H1融资政策主要聚焦于银行信贷端(“白名单”机制、经营性物业贷),尽管总融资规模仍
处下降通道,但H1开发到位资金中国内贷款同比降幅有所收窄。往后看,三季度仍有偿债高峰,到期债务仍有压力。
楼市:6月推盘“提质缩量”,低基数下7月以来成交同比转正。虽恰逢传统营销旺季,未出现往年6月因房企冲刺年中业绩带来的供应高峰,房企
采用“提质缩量”策略,6月35城商品房平均批准上市面积32.9万平米,环比降7.8%,土地供给缩量带来的新房项目供应趋缓现象逐步显现;7
月(截至12日)50城新房日均成交环比降17.1%,同比升5.9%;重点20城二手房日均成交环比升7.6%,同比升48.5%,表现好于新房。
地市:土拍规则持续优化,Q2以来热度降低。年初热点城市优质地块热度较高,二季度以来房企举牌意愿降低,土地成交溢价率呈下行趋势,仅
少数地块尚能拍出高溢价。根据中指院统计,2024H1一线城市成交楼面均价同比上涨12.5%,二线、三四线城市同比分别下跌8.9%、15.2%,更
多是结构性变动,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近6成;土拍规则方面,多地放松“70/90”政策并调整溢价率上限要求。
房企:百强销售弱复苏,H1拿地强度同比下滑。克而瑞百强房企1-6月累计销售金额同比下滑41.8%,销售面积同比下滑42.8%,累计降幅分别较
上月收窄4.2pct、3.4pct;6月单月销售金额同比下滑21.8%,销售面积同比下滑25.6%,降幅分别较上月收窄13.6pct、10pct,考虑上年7-8月
为全年低点,预计7月单月同比降幅或延续收窄。上半年50强房企整体拿地销售金额比24%、拿地销售面积比32.2%,同比下降5.7pct、3pct。
板块表现:6月申万地产板块跌13.47%,跑输沪深300(-3.3%):截至2024年7月12日地产板块PE(TTM)16.43倍,估值处于近五年96.63%分位。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销
售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。2
本月报告精选之一:政策组合拳下购房成本节约几何
报告主要观点:
房价、房贷利率从高点回落降低购房总成本,降首付比例、减税费降低购房一次性支出压力:根据贝壳数据监测,截至
2024.5重点城市二手房价格
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