宏观深度研究：如何衡量房地产对经济的贡献？.docx

内容目录

1、房地产业核算制度跟随发展模式调整而不断完善 8

2、传统发展模式下的房地产业如何核算？ 10

、房地产开发经营业 11

、物业管理业 13

、房地产中介服务业 14

、居民自有住房服务业 14

、其他房地产活动 16

3、新发展模式下的房地产业促进经济的潜力空间在哪里？ 17

、房地产行业是国民经济的重要组成部分 17

、在生产方面 18

、在投资方面 19

、在消费方面 22

、与国际相比，在物管、中介和居民自有住房服务等方面具有较大潜力空间 23

、对于物管、中介等房地产服务活动 24

、对于居民自有住房服务 26

4、风险提示 28

图表目录

图1：1981-1993政府工作报告中提及多项住房领域重要改革 8

图2：1998年房改方案 9

图3：1997年以来我国房地产开发企业数量变化 12

图4：2010-2020年人均住房建筑面积增长情况 12

图5：我国房地产业增加值占GDP比重变化 17

图6：我国房地产业增加值与现价GDP同比变化 18

图7：房地产关联众多上下游产业 18

图8：我国固定资产投资的组成结构 20

图9：扣除土地购置费的房地产开发投资与GDP的比值变化 22

图10：2005年城镇居民消费支出构成 23

图11：2023年城镇居民消费支出构成 23

图12：钢材水泥产量 23

图13：家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调产量 23

图14：济南市物业管理业增加值及其GDP比重变化 24

图15：石家庄物业管理业增加值及其GDP比重变化 24

图16：大连物业管理业增加值及其GDP比重变化 24

图17：济南房地产中介服务业增加值及其GDP比重变化 25

图18：大连和石家庄房地产中介服务业增加值及其GDP比重变化 25

图19：中国物业管理和房地产中介服务业营业收入规模及占服务业营收比重 25

图20：英国基于收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值占GDP比重变化 26

图21：石家庄居民自有住房虚拟租金核算情况 26

图22：大连居民自有住房虚拟租金核算情况 26

图23：美国居民自有住房服务的虚拟价值及其与GDP比值变化 27

图24：日本居民自有住房服务的虚拟价值及其占支出法GDP比重变化 27

表1：我国房地产业GDP核算按五个行业进行 10

表2：我国房地产市场发展迅速 11

表3：中国房地产中介服务业发展现状 14

表4：2020年青岛市居民自有住房虚拟租金收益率测算 16

表5：2022年房地产业拉动作用测算 19

表6：房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重推算 21

当前，房地产行业正处于向新发展模式过渡之际，新模式仍在构建，传统模式还未完全脱离，房地产对经济的贡献有所下降。近三年的房地产业增加值同比增速明显低于名义GDP，2023年房地产业增加值占GDP的比重为5.8%，较2020年7.2%下降1.4个百分点，市场不乏“房地产拖累经济”的声音。

随着房地产业新发展模式逐步建立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张向存量运营服务转移，旧范式下的统计制度不足以完全反映房地产业对经济的贡献。现行的房地产业如何进行核算？新发展模式下房地产业促进经济增长的潜力空间有哪些？本报告重点围绕这些问题进行探讨。

1、房地产业核算制度跟随发展模式调整而不断完善

我国现行的房地产业统计制度历经商品房购置统计、房地产开发统计、房地产业统计的发展历程。

房改前，我国房地产业统计范围仅涉及开发和销售环节。

1986年开始探索建立房地产业统计制度。20世纪80年代，住房制度改革相关

的实践陆续展开。1979年10月15日，中国第一个商品住宅项目——广州“东

湖新村”获批；1980年1月8日，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立；同年，原国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办中国房屋建设开发公司，是中国第一家全国性房地产开发公司。1983年深圳率先引入商品房预售制度、并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范；1985年4月，建设银行深圳分行向南油集团85户“人才房”发放我国第一笔个人住房按揭贷款。在此背景下，1986年建设主管部门率先建立了商品房开发统计制度，这是房地产业统计的雏形。1988年国家统计局开始建立商品房购置统计制度，因当时购房主体为集体和单位，主体数量不大，故由购买方统计。

图1：198