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该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，

在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门

的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益

分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济

效益情况。一、本次分析报告的意义与必要性1、符合集团公司未来发展的需要

2009年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公

司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以园区产生的经济效益就是园区项

目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。

2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能财务管

理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。部门的职能管理水平取决于

部门人员的专业知识和能力。学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，

把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。通过锻炼撰写本项目投资分析报

告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起

来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。3、提高整个集团重大项目投

资的决策能力

企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定

企业未来的命运。对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变

了。所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。建立一个科学民主的投资决策体制和规范

化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。项目园区项目投资并未进行科学的论证，公

司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。为今后提高公司重大投资项

目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大

项目投资的决策能力。

二、项目及投资情况简介

2006年取得园区土地使用权，土地使用权面积为27000㎡,土地使用期限为50年。取得

土地的主要使用目的是进行母公司产品配套的加工及模具的制造。项目园区于2007年初开

始进行勘察设计、工程施工、设备采购及后期装修。本项目的主承包商为当地建设集团，主

要负责土建、结构工程、水电安装、地基基础、屋顶防水等项目建设。本项目中的车间主体

于2007年7月份完工，主体结构为单层轻钢结构。本项目中的办公楼主体为砖混结构，于

2008年3月份全部

建设、装修完毕。各项设备的购买及投入使用于2007年12月开始至今。二期设备尚未

开始进行采购，本投资分析报告不包含尚未采购的设备。

项目园区项目投资已接近尾声，截止2008年12月31日，本项目总投资金额如下：

三、本分析报告分析的理论依据与假设条件1、收益期计算年限

本项目投入资产主要为土地使用权、厂房和机械设备。三类资产均有不同的使用年限。

机械设备经济使用年限一般为10年，钢结构厂房一般为40年，土地使用权工业用地出让年

限为50年，扣除厂房建设期2年，剩余年限为48年。本次项目园区项目投资分析主要以机

械设备经济使用年限10年为收益年限。2、折现率的确定

折现率是将未来预期收益转换成现值的比率。

折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+公司特有风险报酬率

折现率的确定区间最低为五年以上贷款利率5.94%，最高为公司近几年最好的净资产收

益率。

一般折现率的确定，以行业利润率基础，适当考虑风险率，综合确定。公司近两年的净

资产收益率为

全社会所有企业的平均净资产收益率常常被称之为社会平均投资报酬率。公司的净资产

收益率可以看做是公司要求的投资回报率，结合公司近两年的净资产收益率情况，本次投资

分析折现率确定为15%。3、假设条件

1）土地使用权价格维持不变，即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价

格一致或相差不大。也就是说项目园区项目的投资收益主要是依靠项目投资的生产经营取得，

而非靠土地增值取得。

2）10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。3）不考虑机械设备残值

的变现价值。

4）不考虑出售土地使用权或机械设备的相关税费。

5）房屋建筑物投资是在建设期（两年）平均投入的，机械设备是在建设后一次性投入的。

6）持续经营假设。假设企业以目前的经营方式、目前的经