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房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例

摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中

却是有着支配性的作用。而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其

自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。无

论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济

的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。而我国这几年的经济迅猛发

展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，

在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以

及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了

强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。但也同时房地

产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，

使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。同时，房地产行业的快速发

展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。土地

增值税税额大约占公司总税负三分之一、因此，企业对土地增值税进行税

务筹划是及其重要的。

关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划

1相关理论的概述

1.1税收筹划基本定义及其基本原则

1.1.1基本定义

税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低

纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大

化。筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须

是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。税收筹划存在的意义还在于

能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可

轻视。整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，

国家的法律法规。税收的相应法律规则。

1.1.2基本原则

首先符合法律具有一定的合法性。在相关法律条件下进行税收筹划，

在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。可以从税收规划的基

本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应

的税收法规。因此。纳税人应当询问相关法律人员，了解一定法律知识，

清楚了解违法的边界线在哪里。具备合法性，是税收筹划应当具备的最基

本的原则，否则，一切将无处谈起，所采取的行为手段是符合税收的法律

法规的。

其次要具有事先筹划原则。定义上来讲，税收筹划不与当前的税收政

策相矛盾。现有国家的税法政策，其次才有相关的税收法律行为出现。在

从事相关的经济活动中，先有企业进行一定经济行为之后，才根据相关法

律对国家缴纳一定税收。这一顺序就充分的为企业进行经济活动筹划创造

了有利的先驱条件。同时，相关企业能根据现存的税法去合理调整自己的

经济事务，通过对比选择出符合自身利益最大的经济税收方案，获取符合

自身最大的经济效益。

税收筹划具有一定的目的性。这表明企业进行相关的税收筹划中，它

的目的就只集中自己的利益，如何筹划能够使得自己的所需要缴纳的赋税

降低，或者怎么能够使得自己的税收效益达到了最大化，怎么样才能提高

自己的企业最大价值。只有明确的目的，才能够积极做好税收筹划这一项

基本工作，为自己带来效益，最后使自己的权利能够得到充分的行使。

最后税收筹划要具备适时调整的原则。在当前的国家现状下，法律政

策不会一层不变，为了促使社会合理发展，相关的政策会不断优化。而关

于税收筹划是否违法范围的界定，则应该完全取决于国家当前的法律政策。

随着经济全球化和纳税人的经济活动范围的扩大，会不可避免从一个国家

跨越到另外一个国家进行经济活动，提交一定纳税款，不同国家之中的法

律政策则会不一定。这表明相关企业在实际活动中，面对的国家法律政策

则会不完全相同，导致其行为所体现的性质则会不一样。

1.2土地增值税概述及基本计算方法

1.2.1我国关于土地增值税基本概念

土地增值税是以转让了自己房地产获取一定经济之后，国家为此收取

的赋税，这是一种合法的行为，也是中国最基本赋税之一、主要是依据四

级超率的累进的税率进行征收。计税的依据是通过转让得到的总的收益要

减去全部的扣除项目金额之后的增值税。土地增值税的特点在于它只是以

转让的房地产资源之后得到的增值额作为自己的计税的凭据，于平常的增

值税的增值额有着很明显的不同。同时它的征税的面积很广泛，只要是在

我国境内发生了房地产转让行为，并且获取了一定经济效益，那么就必须

按照国家法律的规定缴纳一定的税，不论经济性质如何，是否国外企业，

每个公民都有着应当缴纳赋税