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房地产估价师《理论与方法》测试题：判断题

房地产估价师《理论与方法》测试题：判断题

判断题1

1、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价

格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。（）

【正确答案】：Y

【答案解析】：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地

产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。参见教材

P87。

2、估价报告使用期限是从估价时点计算，而不是从估价报告出具

之日开始计算。（）

【正确答案】：N

【答案解析】：估价报告使用期限是指自估价报告出具之日起计

算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414。

3、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时

不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通

过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）

【正确答案】：Y

【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在

求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收

益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参

见教材P242。

4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于

下降的。（）

【正确答案】：Y

5、由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，

所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平

均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。（）

【正确答案】：Y

【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对

预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权

后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。参见

教材P350。

6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完

成后的房地产经济寿命结束的日期。（）

【正确答案】：N

7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运

用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）

【正确答案】：Y

8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，

房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则

采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧

费为160万元。（）

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P238。建筑物的折旧费用，不能计入运

营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费

用的折旧费应该为60万元。

9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降

低。（）

【正确答案】：Y

【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格

的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产

价格的绝对水平很高。参见教材P137。

10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求

的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）

【正确答案】：N

【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；

而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低

报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房

地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。

判断题2

1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。（）

【正确答案】：N

【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。

参见教材P310。

2、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上

讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。（）

【正确答案】：N

【答案解析】：应为按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进

行分摊的方法。参见教材P392。

3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用

15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17．12万元。

（）

【正确答案】：Y

【答案解析】：该地产的收益价格为：