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谈谈投资风险防范

一、投资风险主要表现

目前而言，公司面临的投资项目主要有以下几种类型：BT投资

项目、地产开发投资项目、股权投资项目和其他投资项目。不同的投

资项目面临不同的投资风险。

1、BT投资项目的风险。BT投资项目的风险主要有几下几种：

（1）业主回购的风险。即项目完成后，业主能否按合同约定回购项

目的不确定性。一般而言，业主回购的保证有两种：一种是财政收入；

另一种是储备土地的出让收入。财政收入担保回购目前已不采用，现

在大多项目是采用储备土地的出让作为回购保证。回购项目的基础是

收储的土地按计划挂牌出让，这是保证收回投资、产生效益的关键。

这里面存在两个不确定性因素，一是供地计划；二是出让价格。就供

地计划而言，国家对每个地区的土地供应实施计划管理，项目所在地

是否能保证项目的供地计划有不确定性。而土地出让价格。这与国家

宏观经济形势、国家对房地业的调控政策、当地对该地的功能定位、

扶持力度等因素有相当大的关联，也存在很大的不确定性。

（2）融资风险。Bt项目的投资总额一般都很大，无法通过自有

资金解决资金问题，须通过外部融资解决。融资风险主要来源于银行

和融资合作方，而这两者的融资方式均为借入投入资金。借入资金均

严格规定了借款人的还款方式、还款期限和还本付息金额，如果借入

资金不能产生效益，导致企业不能按期还本付息，就会使企业付出更

高的经济和社会代价。例如向银行支付罚息，低价拍卖抵押财产等，

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严重的则会导致企业破产倒闭。因此，借款筹资的风险，表现为企业

能否及时足额地还本付息。融资合作方如因各种原因，资金链突然中

断，也将导致项目停止，各种索赔、风险纷沓而至。

（3）法律风险。BT项目的合作模式涉及融资、投资、建设、转

让等一系列活动，参与方包括政府、项目业主、投资人、项目公司、

建设方、原材料供应商、融资担保人，以及勘察、设计、施工、监理

单位及分包商等诸多主体，参与主体法律关系较为复杂。目前，国家

对本项目实施的融资建设模式的法律跟进滞后，各参与方在项目建设

中的权利与义务关系的规范，尚缺少法律规范的制约。这也是公司在

项目后期实施过程中面临的不确定性因素。

（4）政策风险。业主提出的土地溢价分红的回报模式也存在一

定政策风险。根据省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心

支行《湖南省国有土地使用权出让收支管理办法》(湘财综〔2007〕

26号)，土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。收入全部缴入国

库，支出一律通过政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻

底的“收支两条线”管理。因此，拿出土地出让收入的一部分（溢价部

分）与分成，还存在一定政策障碍。

（5）政府风险。这是由政府政策的稳定性和连续性带来的风险。

一是由于地方政府的政策目标与政策手段不对称，导致我们面临的政

策风险增加。二是地方政府换届，后届政府不认可或否定前一届政府

的决策，导致本项目可能无法继续实施；三是地方政府缺少战略意识，

没有远期规划，政府行为随意、难以预期，带给本项目较大的风险。

2、地产开发项目：

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（1）宏观环境风险。政治环境风险。指发生战争、工潮和社会

动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风

险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适

合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境

指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。

经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、

金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的

各个层面。

（2）区域环境风险。区位风险。商业区、住宅区、工业区的划

分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；

周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业

主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪

音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气

候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

（3）土地风险。土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程

地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。

取得土地使用权