房地产行业报告：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温.docx

内容目录

本周观点：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温 3

投资建议 4

成交概览 5

新房市场 5

新房成交情况 5

新房推盘去化 6

二手房市场 7

土地市场 8

本周融资动态 9

行业与个股情况 11

行业涨跌与估值情况 11

A股市场 11

H股市场 12

重要公告概览 13

风险提示 14

本周观点：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温

居民中长期贷款继续少增，或受“提前还贷”影响。6月末，本外币贷款余额255.32万亿元，同比增长8.3?。月末人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8?。上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元；企（事）业单位贷款增加11万亿元，其中，短期贷款增加3.11万亿元，中长期贷款增加8.08万亿元，票据融资减少3440亿元；非银行业金融机构贷款增加3889亿元。

24年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，较去年同期少增2800亿元；24年6月，居民中长期贷款新增3202亿元，较去年同期少增1428亿元。5月中下旬后中央及地方集中放松住房信贷政策，但24年6月较5月单月少增幅度继续扩大，居民住房贷款意愿下滑仍在加剧。除需求下滑因素外，我们认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大造成“提前还贷”现象，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

图1：居民中长期贷款当月新增值

（亿元） 中国:金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 较去年同期

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资料来源：，

增存量利差较大，早偿率中枢提升。从RMBS早偿率指数看，2023年起，早偿率上升速度明显加快，23下半年虽有下行趋势但中枢显著高于2022年前。截至2023年10月末，RMBS早偿率指数约13.41?。从房贷增量、存量利差看，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为（2014年1月-2024年4月）5.16?、二套房房贷利率均值约为（2016年1月-2024年4月）5.46?；2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45、

3.90，分别低于历史均值171bp、156bp。近期伴随各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，增存量利差或延续扩大趋势，“提前还贷”或出现再次加速迹象。

图2：首、二套平均房贷利率 图3：RMBS条件早偿率指数

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中长期贷款利率-5年以上 2

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RMBS条件早偿率指数

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资料来源：，新浪财经，贝壳研究院， 资料来源：，

高利率存量房贷规模占比大，适当调降存量利率必要性强

从个人住房贷款余额看，截至2024年一季度末，个人