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房地产市场调查与分析

房地产市场调查与分析

1.市场调查的意义和内容：

(一)市场调查的重要性

由于科学技术的飞速发展，技术革新的速度大大加快，产品日新

月异，国内外市场竞争激烈。为了增强产品在市场上的竞争能力，

各企业都希望能随着千变万化的市场动态，及时做出相应的正确决

策，并在采取行动之前，能获得有关的市场信息和情报资料，以避

免做出错误的决策，减少决策的风险。尤其当企业由以往的地区性

经营扩大为全国性经营，甚至发展到国际性经营时，企业的经营决

策者实际上已不大可能亲自与市场广泛接触。而市场情况千变万化，

消费者需求愈来愈多样化和挑剔，他们的爱好、动机、欲望对企业

经营的影响很大。因此，企业要了解哪种产品是客户所需要的，如

何定出适宜的价格，怎样合理地选择分销渠道，选择适当的销售促

进方式，适时满足客户需求，了解潜在市场情况等，都需要做好市

场调查工作，从多方面获取市场情报资料，敏感地捕捉这些信息，

分析企业的生产与市场需求之间的内在联系，周密分析和研究市场

需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营

销活动，提高企业经营管理水平。

(二)市场调查内容

由于影响市场的因素很多，所以进行市场调查的内容很多，调查

的范围也很广泛。凡是直接或间接影响市场营销的情报资料，都要

广泛收集和研究，以便采取相应的策略。市场调查的内容主要包括

国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调

查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。

2.市场调查的步骤：

(一)确定问题和调查目标

调查项目可以分成三类。一是试探性调查，即通过收集初步的数

据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了

2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压

力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量。

二是描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费

60万元在郊区买一套两居室商品住宅。三是因果性调查，即检验因

果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够

增加多少购买者。

(二)制定调查计划

市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。

制定的调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样

方案和联系方法几个方面。

(三)收集信息

收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。在采用

问卷调查时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、某

些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚

实等情况。在采用实验法进行调查时，调查人员必须注意，要使实

验组与控制组匹配，并尽可能消除参与者的参与误差，实验方案要

统一形式并且要能够控制外部因素的影响等。现代计算机和通信技

术使得资料收集的方法迅速发展，且减少了人员和时间的投入。

(四)分析信息

该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相

关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可

以采用统计技术和决策模型进行分析。

(五)报告结果

市场调查人员不能把大量的调查资料和分析方法直接提供给客户

或有关决策者，必须对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调

查结果并报告给决策人员，减少决策者在决策时的不确定因素，只

有这样的调查报告才是有价值的。

3.对市场调查的分析与评估：

对市场调查的`分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一

般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：

(1)方法科学。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的

方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

(2)调查具有创造性。市场调查最好能提出解决问题的建设性方

法。

(3)调查方法多样。一般来讲，市场调查时不能过分依赖一种方

法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来

源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。

(4)模型和数据相互依赖。对于市场调查拟采用的模型要仔细考

虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。

(5)合理的信息价值和成本比率。价值——成本分析能够帮助市

场调查部门确定应该调查哪些项目、应该采用什么样的调查设计以

及初步结果出来之后是否还需要收集更多的信息。调查的成本很容

易计算，而价值则依赖于调查结果的可靠性和有效性，以及管理者

是否愿意承认该调查