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上海房地产的18种融资渠道

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项

目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难

行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需

要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或

不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进

行分析，确定最优的融资结构。

1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资

金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开

发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定

的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企

业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资

金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，

销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，

缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用

少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表

现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业

银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房

贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地

产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这

段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项

目开发难以为继。

3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种

是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产

开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业

使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而

引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4．银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，

一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开

发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商

材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策

主要是针对银行信贷方面，房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。

银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，

最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷对于我国的房地产企业而言依旧

是首选，它便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债

和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬

高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5．房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直

接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计

划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率

可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与

权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创

新，尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式即信托+

银行。

6．上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地

产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久

使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产

开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大、投资期限较长，上市

可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。从企业规模上看，由于

上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，

一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上

市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7．房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的

房地产投资直接转化为资本市