银河MALL商业综合体项目可行性分析报告.pdfVIP

银河MALL商业综合体项目可行性分析报告

一、项目概况

永登银河MALL国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路

南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为312国道，南

侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路，地处

于永登县城核心区域，总占地面积59亩，建筑面积71000平方

米，总投资3.75亿元。是一座集国际美食中心、国际消遣城、购物

中心、教化中心、金融中心、康体中心为一体的品牌商业中心。这里

交通便利，品牌齐全，是永登县专业的品牌商业中心。

二、投资背景

本项目是永登县委县政府列入的重点建设项目之一，由永登银河

房地产开发有限责任公司开发建设。本项目的成功开发势必极大提升

永登县城市公共空间质量、塑造永登超大综合商业中心，对综合提升

城市整体形象、增加城市影响力与吸引力、催生都市新生活都将产生

重大影响，有着广泛的主动意义。

三、投资环境与基本经济基础分析

1、人文地理

永登县作为兰州最大的一个行政单位，下设苦水镇、中川镇、树

屏镇、红城镇、龙泉寺镇、大同镇、中堡镇、城关镇等18个乡镇。

总人口约55万，其中城市人口数量为15万人。城市总面积6090平

方公里，中心城区面积4000000平方米。东邻皋兰县和景泰县，西靠

青海省民和县，南接兰州市红古区和西固区，北通宁夏、内蒙古，是

丝绸之路的门户，亚欧大陆之要塞。

2、基本经济基础分析

目前，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，固定资产投资平

稳增长。2014年，全县完成固定资产投资62.12亿元，比上年增长

21%，呈现平稳增长势头。其中：项目投资完成51.57亿元，比上年

增长5.21%；房地产开发完成投资10.55亿元，比上年增长354.50%。

2014年城镇居民人均工资性收入为11197元，增长11.1%；经营

性收入797元，比上年增长24.1%；转移性收入为3358元，比上年

增长7.7%；财产性收入230元，比上年增长5.3%。

2014年农村居民人均工资性收入为4345元，比上年增长12%；

家庭经营净收入为1502元，比上年增长15.8%；财产净收入为93元，

比上年增长22.1%；转移净收入为441元，比上年增长13.7%。

2014年城镇居民人均消费支出为11872元，比上年增长17.1%；

农村居民人均生活消费支出为6018元，比上年增长23.8%。

3、市场概况分析

登县下辖18个乡镇，其中城关镇是永登的政治、经济、文化中

心。永登县所辖县区都有本身的商业集中区域，但是县区的商业仅集

中在个县城，区域面积小，商业业态和功能比较单一，其辐射范围多

只限于所属的行政区内。经过多年的发展，在永登老主城区形成已解

放街、和平街、民主街、成功街、建军街为主的大十字商圈。

4、市场结构分析

区域型商圈以永登金街、以新区为例，经营业态以茶楼、KTV等

消遣项目为主；

核心商圈为大十字商圈（东西解放街、和平街，南北民主街、成

功街），经营业态种类布局较为困难，凌乱；

特色专业市场有“一家人综合超市、供销商城、温州商城、永登

家电超市、西太华超市”等，但专业性不强，没有形成肯定的规模。

依据以上概况及数据综合分析得出，永登县宏观经济环境总体平

稳健康发展，人均消费支出有较高的提升。主要商业集中分布在城关

镇，城关镇是商业发展较为成熟的区域，而新区商业较为单一，并没

有形成规模，也没有形成肯定影响力的商圈。从市场结构来看，整个

县城的商业模式较为分散，商业模式较为落后，缺乏集中式、规范化

经营的专业性商业综合体。

四、项目价值

1、商业主体价值

项目位于永登县青龙路西、文昌路南，位于永登县城核心区

域，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。项目

定位于立足永登，辐射全县及周边区域的集休闲、文化、消遣、购物

体验、展示、服务等功能为一体的城市综合体。项目自身具备的区位

优势、业态优势、功能优势、运营优势、市场优势、深度优势等六大

优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：百货

购物中心、大型综超、停车场、主题餐厅、影院、儿童游乐中心、商

业街、休闲消遣等诸多商业元素，不仅自身能够产生不菲的商业价值

外，通过相互关联与支持衍生更为在丰厚的商业预期收益，