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房地产开发项目设计管理

项目治理是一种新兴的治理方法。在房地产开发项目设计治理时期引

入成熟的项目治理方法，将对设计进程中的科学决策、资源优化及质

量和成本操纵起到积极的促进作用。

关键字：项目治理、质量治理、沟通治理

随着我国经济水平的进展，人民生活水平的不断提高，社会对住

宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、

生产和治理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越猛烈，市

场逐步走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小

区项目开发策化和设计时期越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几

个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的生活差不多一去不复返了。

建设项目设计时期的治理有其专门性。第一设计的成果是由建筑

设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起

沟通、和谐、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产

开发公司如何介入，如何操纵设计过程，充分发挥内部资源和外部资

源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

项目治理是二十世纪五十年代后期进展起来的一种打算治理方

法。其知识和方法体系在大多数时刻适用于大部分项目，其价值和有

用性已得到广泛一致的认可。项目治理有时被用来描述治理连续进行

的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行

治理，即把连续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目治理技

术来进行治理。项目治理通过应用下列过程得以完成：启动，打算编

制、执行、操纵和收尾。项目团队负责治理项目工作。在建设项目的

前期策化和设计过程中，引入项目治理的概念，对项目策化和设计过

程中范畴的界定、时刻、成果、风险和质量的治理，起到积极的作用。

它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为

具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进

度、成果和质量的操纵，并对项目的后期建设产生积极的阻碍。

一样房地产开发建设项目设计过程可分为两个大时期：方案设计

时期和施工图设计时期。这两个时期的最终产品分别是方案报建文本

和施工图蓝图。这两个时期的成果必须报政府部门审批通过，方可进

行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。那个地点将扩

初视为施工图设计过程的一个时期。）能够认为建设项目设计过程的

项目治理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计时期所

承担的目标和任务的不同，其项目治理在执行组织的结构、项目人力

资源治理、时刻治理、沟通治理、风险治理及质量治理等方面存在着

较大差异。

方案设计时期的重要性是不言而喻的。其要紧流程如下：拟定招标设

计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或托付设计院），

出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一时

期投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效

益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一

而足，期望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏

离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计时期，强有力的执行组织的结构是必须的。一

样由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在

设计规划部门的和谐组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学

地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计时期有时可分为方案招标时期和方案定案时期。大部分

房地产公司在大、中型建设项目中采纳方案招标来选定方案，也有的

采纳直截了当托付某一设计院来直截了当设计方案。这两种方法各有

利弊。房地产公司在取得项目后，一样都会托付策划公司进行市场调

研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目

进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招

标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项

目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成

果对下一时期工作的阻碍不大。对建设项目整体方向把握还不太准，

或期望项目有所创新的房地产公司，一样采纳招投标的方式，集众家

所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一样采纳直截了

当托付的方式进行方案设计，以免不必要的反复而白费成本和时刻。

不论是招标或是直截了当托付设计，都要对所选用的设计公司进行深

入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。差不

多方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在现在

期，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价

值体系进行深入的剖析，如