基础设施行业《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》的点评：公募REITs迈入常态化发行新阶段，资产价值重估及助力化债均可期-240729-光大证券-13页.pdfVIP

公募REITs迈入常态化发行新阶段，资产价值重估及助力化债均可期

——《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的点评

分析师：孙伟风

执业证书编号：S0930516110003

分析师：吴钰洁2024年7月29日

执业证书编号：S0930523100001证券研究报告

REITs进入常态化发行阶段，或利于缓解地方财政压力。2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资

信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），标志着我国公募REITs迈入常态化发行新阶段。2024年“红

利风格”持续演绎，“资产荒”大背景下，公募REITs市场持续上扬，但市场深度及流动性仍待进一步提升，“1014号文”的出台有

望加速公募REITs市场扩容，并推动公募REITs进一步市场化/权益化发展。扩业态下有望为资产运营方（尤其是新纳入业态的资产运营

方）带来资产重估的机会；放松回收资金用途约束下，地方政府或可通过向公募REITs让渡基础设施项目受益权，提前回收资金用于偿

债，进而缓解地方财政压力。

宽中有严，保障公募REITs高质量快速扩容。“1014号文”宽中有严，一方面，通过拓展行业范围（纳入储能设施、清洁低碳、灵活

高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目、租赁住房、AAAA级景区，养老设施等）、简化申报程序及放松部分项目审核条件要求

（如放松对未来三年项目收益率的限制、可扩募资产要求、回收资金用途约束、不再对企业内部决策做判断等），全面推动我国公募

REITs的常态化发行，市场扩容料将持续快速推进；另一方面，通过压实各方责任，明确“退回”制度，通过敦促各参与主体积极履职，

来共同保障所申报的项目质量，此外适配PPP新政，对PPP项目发行REITs做出规定，通过补贴上限的限制等一定程度上收缩了PPP项

目发行REITs的范围。

取消收益率要求，从增长率方面进行约束。“1014号文”取消收益率绝对值的要求（仅明确取消该项要求，尚未说明未来是否继续披

露IRR及可供分配金额），从EBITDA或经营性净现金流角度约束未来三年增长率上限，但对未来三年EBITDA或经营性净现金流的增长

性及增长率不做保障，该措施有望推动公募REITs市场化/权益化发展，预计未来公募REITs市场分化将更加明显，更加考验投资人对项

目收益性的决策判断。政策新老划断，尚待申报格式文本、评估工作指引等配套制度规范的出台。

建议关注：公募REITs市场预计将快速扩容，建议关注持有丰富运营资产的龙头企业，尤其是持有新纳入业态的龙头企业。同时建议投

资者关注二级市场经营稳定，达标率较高项目的投资机会。

1

风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。

公募REITs进入常态化发行新阶段，市场料将持续扩容

2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），在《关于进一步做好基础

设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知(发改投资》（发改投资〔2021〕958号)）（以下简称“958号文”）及《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基

金(REITs)项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）（以下简称“236号文”）等文件的基础上，提出全面推动基础设施REITs常态化发行，改进了《基础设施领域

不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求》。2020年4月，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，开

启公募REITs试点；2021年6月21日，随着首批9只公募REITs的上市，试点正式落地；2023年4月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常

态化发行相关工作的通知》；“1