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公证前置有助于防范不动产登记风险

摘要:随着我国房地产市场经济的深入发展,房地产交易形式呈现多样,作为

不动产登记部门,在登记过程中,发现有些申请登记的当事人诚信状况堪忧,欺诈、

侵权现象较为严重,坑蒙拐骗等情况较为突出,受害人蒙受经济损失的例子数见不

鲜,这在我国目前的不动产登记制度和赔偿制度来说,要在短期内改变这种局面是

较为困难的。为此,笔者建议,有关部门在即将出台的《不动产登记法》中,可以有

选择性地增加法定公证的事项。让公证机构先行把关,有助于防范不动产登记风

险,有效地保护当事人的合法权益。

一、公证前置可以保障登记的准确性

在不动产登记中,遇到的问题很多,比较突出的有以下十个方面:1、当事人采

用不正当手段出具虚假证明将别人的不动产登记在自己的名下;2、擅自处分未成

年人财产;3、伪造委托书或超出委托权限办理登记;4、未经共有人书面同意私自

处分共有财产;5、隐瞒事实,获得遗嘱或赠与,将非法所得合法化;6、出借人趁人之

危发放高利贷,带给社会不安宁因素;7、为逃避债务,编造虚假用途将自有财产变

相抵押;8、掩盖企业兼并、合并、破产真实情况,将不符合抵押的财产抵押;9、当

事人恶意串通,签订虚假合同,骗得登记;10、采用假人假证到登记部门提出申请,

然后加害与登记部门,达到非法获得国家赔偿的目的。所有这些,作为登记部门,

真是防不胜防。

要做到对当事人行为的真实性、合法性和有效性的正确把握,使每项登记都

不出差错,这对登记部门的审查要求就相当高,从《物权法》的规定看,不动产物权

登记审查的性质基本上属于实质审查。然而,在当前登记部门的管理体制和人员

配备的情况下,如果将实质审查的责任交由非专业性的登记部门,公众难免对其权

威性和公信力产生质疑。因为目前的登记机关还没有真正地从管理型向服务型转

变,登记部门人员缺乏专业知识,因此,在胜任专业审查方面存在很大的局限性,不

可避免地会出现登记错误。另一方面,如果登记部门对当事人提交的材料,都要逐

一调查无误,既不能提高登记效率,也缺乏法律依据,如果让行政机关就民事交易

的效力作出判定,无疑是行使了司法权。

经过多年的实践,公证机构对不动产方面的法律法规运用已比较熟知,在承担

不动产实质审查任务方面积累了丰富经验,如果在不动产登记中,让经司法考试合

格并取得法律职业资格证书的专业人员承担不动产登记中的实质审查,公证员为

确保证明文件的合法有效,会对当事人的公证事项履行认真必要的审查,与此同时,

在公证过程中,公证员还会帮助当事人完善合同,对不符合政策规定的条款不予公

证。因此,经公证后的文书,登记部门只做形式审查,也可保障登记的准确性。

二、公证前置有助于防范登记风险

在我国,登记部门主要属于行政机关,对其造成的损害,适用于国家赔偿法的

规定,《国家赔偿法》第二条:国“家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公

民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的

权利”。《物权法》中的第二十一条以及《房屋登记办法》中的第九十二条与上述

赔偿法有着类似的规定。在登记实践中,大多数登记错误是当事人自己弄虚作假

造成的,只有在登记机关工作人员违反规定而造成直接损失时才可以提起国家赔

偿,而且当事人只能在穷尽其他救济手段均无法获得赔偿时方可提起。对此,许多

专家、学者甚至司法界有着不同的看法,他们认为这种补救非常有限,并建议当事

人的实际损失应当得到完全的民事赔偿,这些看法和建议极大地增加了登记部门

的审查压力。那么,究竟登记部门审查到何等程度才算尽到了职责,目前国家还没

有统一的登记审查标准,即使工作人员没有故意也不是重大过失,只是小小疏忽,

就有可能出现登记错误,引发几十万,甚至几百万的经济损失,这在目前登记部门

还没有设立赔偿基金的情况下,要进行完全的民事赔偿是惊心动魄的,我国不少城

市的登记部门在这方面的经验教训是深刻的。

缺少了选择性的公证作为物权登记的前置,许多实例要有政府的登记部门审

查,从而要求登记机关的工作人员具有较高的专业审查水平,这种审查有时会超出

我们的审查能力,甚至超出审查的权限。例如我们在审查公民、法人和其他组织

之间的不动产交易、抵押业务时,涉及到国家的许多相关法律法规政策,对当事人

签订的形式多样的合同是否合法、是否有效,登记工作人员不能鉴别,也无权鉴别,

从而加大了登记机关的责任和风险,导致诉讼几率的增加。

司法部与建设部曾于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联

合通知》要求