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房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工

业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5

公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯

通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公

司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区

域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边

有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇

政府等。

估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，

土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排

水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇

II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云

南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂

料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库

及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；

5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖

木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2

006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土

到评估基准日土地日，4月12年2056地使用权终止日期为

剩余使用年限为46．33年。

二、区域因素分析

东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积

1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与

四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最

低海拔695米，高差3649．1米。

区政府所在地距昆明距离157公里，距四川西昌316公里。

东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提

供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东

川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的

矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335

万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪

山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以

大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流

区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最

大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。

2004年4月l3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，

以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建

产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，

开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，

农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有．

亚热带风光特色的昆明新区，“天南铜都”将再现新辉煌。

建立东川再就业特区土地优惠政策：

一、再就业特区建设需要的土地，以盘活存量土地和现有的

建设用地为主；特区建设需要的新增农用地转用指标，纳入

昆明市土地利用年度计划统筹安排，若昆明市农用地计划指

标不足，由省国土资源厅负责按项目予以追加。

二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理，省、

市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排，

并由专人负责落实，免收征地管理费。

三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益，按收支两条

线的原则，定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开

发。

四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费，除30％上缴中

央财政外，其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目。

三、市场背景分析：

云南地处祖国西南边陲，既因其独特的高原风光、热带雨林

和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源，又因其多姿多彩

的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源，使

其成为国内著名的综合胜地，并蜚声于世界。昆明是云南政

治、经济、文化中心和交通枢纽，省会所在地，是中国架

设第三座欧亚大陆桥的战略通道，是国务院首批公布的．

4个历史文化名城之一，以其独特的自然条件、人文景观及

历史文化遗迹著称于世，是国内及东南亚地区的综合热点城

市之一。实际居住人口，已达到583万人，其中城市人口

292万人，交通及居住条件还需要进一步加强，客观上使昆

明的土地长期需求看好。昆明还被国务院批准为享受沿海开

发城市优惠政策的城市。通过积极的招商5『资，吸5l了广

大国内外客商前来投资，极大地加快了昆明市经济的发展。

东川区位于云南省东北部，是昆明市所辖五区之一，拥有人

口302万，国土面积1，858平方公里，境内最高海拔4，344

米，最低海拔695米，东与会泽县相邻，西与禄劝县接壤，

南与昆明寻甸相连，北与四川省：会东县