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房地产估价技术报告
一、个别因素分析:
委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内),东川工
业园区碧谷镇凯通路岔路口附近,距离东川区政府约2.5
公里,距离东川火车站约3公里,宗地四至为:宗地东临凯
通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公
司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内,区
域内交通条件、基础设施条件较好,产业聚集度较优,周边
有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇
政府等。
估价对象土地面积3156.5㎡,形状呈长方形,地形规整,
土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排
水、通电、通信、通路及宗地内场地平整),为东川区铜都镇
II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有:1幢为云
南长宇清真食品有限公司办公楼,2层砖混结构,外墙为涂
料,内部均为中等装修;2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库
及生产车间,单层砖混结构,内部按食品生产要求进行装修;
5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等,单层砖
木结构,内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2
006年,勘估时建筑质量状况良好,使用正常,委估地块土
到评估基准日土地日,4月12年2056地使用权终止日期为
剩余使用年限为46.33年。
二、区域因素分析
东川是昆明市所辖五区之一,拥有人口30.2万,国土面积
1858.79平方公里,东邻会泽,南接寻甸,西连禄劝,北与
四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344.1米,最
低海拔695米,高差3649.1米。
区政府所在地距昆明距离157公里,距四川西昌316公里。
东川自古就有“天南铜都”之美誉,东汉以后为历代王朝提
供铸币原料,到清代盛极一时,称为“京铜”、“云铜”。东
川矿产资源丰富,为我国六大产铜基地之一,到目前探明的
矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等,铜金属储量335
万吨,占全省储量的三分之一,位居全国第三;东川轿子雪
山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”;红土地以
大奇大美的神韵闻名遐迩;小江流域为世界典型暴雨泥石流
区,被称为“泥石流的天然博物馆”;小江两岸是昆明市最
大的热带作物区,素有“天然温室”之美称。
2004年4月l3日,省委、省政府决定建立东川再就业特区,
以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目,构建
产业群,充分实现工业兴区。东川将以团结进取,奋力拼搏,
开拓创新的勇气和信心,把再就业特区建成工业结构优化,
农业独具特色,商贸旅游活跃,城市功能完善,具有.
亚热带风光特色的昆明新区,“天南铜都”将再现新辉煌。
建立东川再就业特区土地优惠政策:
一、再就业特区建设需要的土地,以盘活存量土地和现有的
建设用地为主;特区建设需要的新增农用地转用指标,纳入
昆明市土地利用年度计划统筹安排,若昆明市农用地计划指
标不足,由省国土资源厅负责按项目予以追加。
二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理,省、
市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排,
并由专人负责落实,免收征地管理费。
三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益,按收支两条
线的原则,定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开
发。
四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费,除30%上缴中
央财政外,其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目。
三、市场背景分析:
云南地处祖国西南边陲,既因其独特的高原风光、热带雨林
和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源,又因其多姿多彩
的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源,使
其成为国内著名的综合胜地,并蜚声于世界。昆明是云南政
治、经济、文化中心和交通枢纽,省会所在地,是中国架
设第三座欧亚大陆桥的战略通道,是国务院首批公布的.
4个历史文化名城之一,以其独特的自然条件、人文景观及
历史文化遗迹著称于世,是国内及东南亚地区的综合热点城
市之一。实际居住人口,已达到583万人,其中城市人口
292万人,交通及居住条件还需要进一步加强,客观上使昆
明的土地长期需求看好。昆明还被国务院批准为享受沿海开
发城市优惠政策的城市。通过积极的招商5『资,吸5l了广
大国内外客商前来投资,极大地加快了昆明市经济的发展。
东川区位于云南省东北部,是昆明市所辖五区之一,拥有人
口302万,国土面积1,858平方公里,境内最高海拔4,344
米,最低海拔695米,东与会泽县相邻,西与禄劝县接壤,
南与昆明寻甸相连,北与四川省:会东县
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