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房产抵债作价税务筹划

税务筹划ITAXATIONPLANNING

房产抵债作价税务筹划

西南财经大学刘永冠

一

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房产抵债业务概述

当企业发生偿债困难时,常使用其房产抵债.房产抵债本质上

是债权人对债务人做出的让步,是以非现金资产清偿债务的债务

重组业务.根据债务重组的相关税法规定,债务人以非现金资产清

偿债务的,除企业改组或者清算另有规定的以外,应当分解为债务

人按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当

的金额偿还债务两个过程,并对两项经济业务进行所得税处理,即

一

方面要对偿债资产视同销售,另一方面为避免重复计算应纳税

所得额,应按规定以公允价值计算其抵债金额和债务重组所得额.

债务重组中的房产抵债,实质上属于土地使用权的转让行为,

应以成交价格作为计税依据缴纳房产税.根据《中华人民共和国契

税暂行条例》(以下简称《条例》)规定:在我国境内转移土地,房屋

权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照该《条例》的规

定缴纳契税.出租房屋不缴契税.契税是一种重要的地方税种,在

土地,房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法

纳税.契税税率一般为3%～5%.契税的计税依据包括成交价格,

市场价格,土地,房屋交换差价定税,土地收益,其中经双方敲定成

交价格,形成合同的,税务机关以此成交价格为据,直接计税.房产

抵债的债务重组中,土地使用权发生了由债务人向债权人的转移,

从而产生了契税的应税行为,应按照其转让的成交价格和相应税

率计税.

债务重组中,债权人会发生新的房屋产权持有,负有房产税的

应税义务.根据《条例》规定,房产税是以房屋为征税对象,按房屋

的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财

产税.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;

征收范围限于城镇的经营性房屋;对于自用的按房产计税余值征

收,对于出租,出典的房屋按租金收入征税.债务重组中,债权企业

取得的房屋且自用的,以计税余值征收,因此适当的房产作价可以

减少税负.

债务重组中,债权人获得的土地成本高于税务机关核定的扣

除项目金额时,产生土地增值税应税行为.根据《条例》规定,土地

增值税是指转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取

得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入,实物收

入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承,

赠与方式无偿转让房地产的行为.土地增值税是以转让房地产取

得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按

照四级超率累进税率进行征收.其计算公式为:

应纳税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数

在计算土地增值税税额时,可按增值额乘以适用的税率减去

扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算,具体公式如下:

增值额未超过扣除项目金额50%时,土地增值税税额=增值

额×30%:

增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%时,土地增值税

税额=增值额×40%一扣除项目金额5%;

增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%时,土地增值税

税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%;

增值额超过扣除项目金额200%时,土地增值税税额=增值

额X60%一扣除项目金额×35%.

其中公式中的5%,15%,35%即为速算扣除系数.

此外,债务重组中房产的转让涉及到债务双方账面上房产的

确认与终止确认,产生收入与损失,从而带来应纳税所得额的变化

和应缴所得税的变化.

因此,企业在房产抵债中涉及到房产税,土地增值税,企业所

得税等多种税种,房产作价在各种税种的计算中有着重要的作用,

适当的房产作价可以达到理想的税负减轻效果.

二,案例分析

A企业是一家制造业企业,现决定投资于一项新的产品生产

线,向B金融企业融资3000万元,两年后本息合计3900万元.后因

产品需求下降导致经营亏损,A企业难以偿还B企业相关债务.A企

业与B企业达成债务重组协议,由A企业以其一座写字楼偿还对B

企业所欠债务.该厂房购置成本1800万元,已提折IH300万元,现市

价3000万元,税务机关核定其土地增值税扣除项目金额为2025万

元.B企业取得该房产后将其作为办公楼使用.当地地区契税税率

为2%,营业税税率5%,城建税税率为7%,教育费附加征收率为

3%,A,B企业所得税税率均为25%.

方案一:B企业以房产作价3900万元元抵偿A公司全部欠款.

两