房地产行业专题：二手好于新房背后的楼市趋势.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u楼市现状：二手成交表现明显好于新房 6

随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产供不应求已成历史 6

当前二手房成交表现明显好于新房，交易占比持续提升 10

原因分析：二手房成交结构更好且兼具价格和现房优势 13

二手房成交结构中，住宅交易规模较稳定的高能级城市占比更大 13

二手房兼具价格和现房优势，同样新房中的折价现房表现也较好 18

趋势预判：二手房表现更好的现状大概率延续 26

高能级城市的地产销售表现将持续好于低能级城市 26

新房价格下调和转为现房销售的困难均较大 27

房产中介话语权还将提升，而地产开发商业绩持续承压 29

投资建议 31

风险提示 31

图表目录

图1：中国历年城镇人口增量（万人） 6

图2：中国历年城镇化率 6

图3：中国历年总人口增量（万人） 6

图4：中国历年总人口年龄结构 6

图5：中国历年出生人数（万人） 7

图6：中国历年死亡人数（万人） 7

图7：中国历年住宅竣工套数（万套） 7

图8：中国人均住宅建筑面积（平方米） 7

图9：中国城镇家庭户人均住房建筑面积分布，2020 8

图10：中国城镇家庭户住房建造时间分布，2020 8

图11：中国城镇家庭户住房所在建筑电梯情况，2020 8

图12：中国城镇家庭户住房所在建筑建造结构，2020 8

图13：城镇储户对未来房价预期 9

图14：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数 9

图15：城镇储户未来3个月准备增加购房支出的比例 9

图16：居民部门杠杆率（） 9

图17：主流城市首套及二套房贷利率走势 9

图18：银行平均放款周期 9

图19：历年全国新建商品房销售额及同比 10

图20：历年全国新建商品房销售额中商品住宅占比 10

图21：历年新建商品住宅交易额及同比 10

图22：历年二手住宅交易额及同比 10

图23：历年全国住宅交易总额及同比 11

图24：历年全国住宅交易额中新房及二手占比 11

图25：30城新建商品房历年成交面积及同比 12

图26：18城二手住宅历年成交套数及同比 12

图27：30城新房与全国新建商品住宅单季度成交面积同比 12

图28：30城新房与全国新房单季度成交面积相比2019年同期 12

图29：30城新房与18城二手房单季度成交同比 12

图30：30城新房与18城二手房单季度成交相比2019年同期 12

图31：历年30城新建商品房成交面积当年累计同比 13

图32：历年18城二手住宅成交套数当年累计同比 13

图33：历年30城新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） 13

图34：历年18城二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） 13

图35：历年全国各能级城市住宅交易额（单位：万亿元） 14

图36：历年全国住宅交易额各能级城市占比变化 14

图37：历年全国新建商品住宅交易额各能级城市占比变化 15

图38：历年全国二手住宅交易额各能级城市占比变化 15

图39：长三角核心城市人口及GDP占长三角全区的比重 15

图40：长三角核心城市商品住宅销售额及面积占全区比重 15

图41：一线城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 16

图42：历年一线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化 16

图43：二线城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 16

图44：历年二线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化 16

图45：三四线及以下城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 16

图46：历年三四线及以下城市新房和二手房占比变化 16

图47：30城新建商品房成交面积分城市能级当年累计同比 17

图48：历年18城二手住宅成交套数分城市能级当年累计同比 17

图49：一线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） 17

图50：一线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） 17

图51：二线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） 18

图52：二线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） 18

图53：三线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） 18

图54：三线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） 18

图55：中国主流城市二手住宅/新建住宅成交套数 19

图56：历年全国新建商品住宅销售价格及同比 20

图57：历年70城新建商品住宅和二手住宅销售价格同比 20

图58：70城新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 21

图59：一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 21