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房地产企业会计核算的难点与重点探究

引言

作为我国“第三产业”中的重要生产者与经营者，房地产企业在当前的国民经济发展进程中也逐渐占据了更多的建设作用。而《新准则》中的房地产企业会计核算规范，更是对其未来行业发展的更高要求及标准。因此，作为房地产企业就应在结合自身企业发展特性的基础上，不断改进自身的会计核算方法，从而实现更具标准化的企业内部会计职能。

一、房地产会计相关概念界定

（一）房地产会计核算定义与内容

房地产会计核算是指：以货币为主要计量单位，通过核对、计量、记录和报告环节，对特定主体所进行的记账、算账和报账等经济活动，为相关会计信息使用者提供决策所需的一系列数据信息。会计核算是房地产行业的会计工作基础，更是企业经营管理的重要组成部分。房地产会计核算的内容主要包括：房地产企业所涉及的出纳工作、开发建设当中的材料核算工作、固定资产核算工作、工资核算工作、开发过程当中所涉及的各种成本核算以及在销售过程中产生的利润核算。由于会计核算所涉及范围很广，因此本论文在进行会计核算分析时将着重强调房地产成本核算。

（二）房地产成本核算内容

房地产成本核算是指：房地产企业在开发建设过程当中，对其建造的诸如住宅小区等产品所发生费用进行归集、分配和结转，以此来计算开发建造该产品的总成本以及单位成本。其主要内容包括：在房地产开发公司的开发项目和项目运营过程中发生的各种费用，如人工费用、物料费用等等，而其开发费用则是指：在开发项目的场地发生的各种费用，例如：土地出让金及契税、补偿的拆迁款、建筑安装工程费、基础设施建设、公共设施配套以及为项目顺利进行而支付的其他一般间接费用。

二、房地产公司在成本核算中存在的问题分析

（一）成本核算对象划分不明

通常情况下，房地产公司在项目开发方面，其可能涉及的成本核算对象是较为繁杂的。首先，要通过土地招拍取得土地的使用权；其次，要对该地块进行科学合理的总体规划；再次，要进行工程施工建设及在建房产预售；最后，便是竣工后的结算工作。房地产公司在进行项目开发时因周期较长，所以具体牵涉到的方面也较多，由此房企一般会选用分期滚动开发的方式进行开发建设，一旦开发项目达到预售条件便可以开始回笼资金。这种开发形式既能保证企业资金链稳定运行，又能合理利用各种资源。除此之外，房地产公司产出的产品类别多种多样，具有繁杂性，因此在成本核算对象的统一性上也有所欠缺，成本支出很难得到有效控制。即便如此，企业会计准则在如何确认成本核算对象这一方面也没有明确规定的准则指引，这在会计实务中是非常影响成本核算效果的问题之一。

（二）成本核算周期不明确

房地产行业的开发周期相对于其他行业来说比较长。对于经济实力不同的房地产商而言，考虑到自身的实际情况以及开发项目的大小，项目开发周期往往需要一年至十几年不等的时间。因此，在进行成本核算时，就应该针对不同项目的生产周期进行一个完整的成本核算周期管理。但是目前在核算周期标准的确定上，会计准则并没有明确规定房企按项目开发的核算周期，这种差异性也为成本核算工作的准确性带来了巨大挑战。因为成本核算周期不明确，导致完工结算受到拖延，这便违背了会计学中会计计量及时性的基本要求。

这种情况的发生既不利于收入和费用的合理分配，也不利于企业进行利润的准确结算。受此情况的影响，房开企业也很难对其开发的项目有一个客观、准确的评价，对销售定价等后续工作的开展也会有不利的影响。例如：A公司作为房地产开发商，对a项目进行开发成本核算工作，目的在于对其开发成本等相关成本进行核算，以此为基础对企业开发此项目的盈利情况进行分析。不过，就目前情况而言，A公司在决算时大多以工程决算为主，并没有考虑到项目结算。出现这一现象的原因就是当施工完成之后即可开展工程决算，工程决算具有相对确定的时间。当工程决算完成以后，工程款拨付也会支付到位，因此，A公司在工程结算方面基本不会出现过分拖延的现象。但项目决算则会受到多种因素的影响，因此很容易出现拖延现象。

（三）成本核算数据收集不规范

目前房地产企业会计数据收集不规范的问题十分严重，同时数据缺乏完整性导致影响会计核算的真实性。不规范性具体表现在下述两方面：一方面现阶段财务部门都使用相应的财务软件，借助信息化手段生成相应的财务报表。在报表当中所显现的各项数据内容都是由财会工作人员进行操作编制的。一旦负责相关核算工作的财会人员专业能力不足，进行工作时再有所疏忽，那么所生成的数据将和企业真情况形成“信息失衡”现象；另一方面，房地产公司在开发项目产品时，所需要的建设时间较长，许多房地产项目施工时长为到3至5年不等，在这种情况下，如果只对所开发项目的现金流进行披露，就很难完整反映出开发项目的实际状况。正如上述A公司在建造最新的房地产住宅项目时，于2020年5月在竞拍中以17.5亿成功拿地，2021年1月正式开盘预售