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第一部分酒店式公寓概况

“酒店式公寓”，时下流行物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它存在和发展是一个引人注目而又让人迷惑热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项基础条件。借鉴中国最近5年酒店式公寓发展历程，分析酒店式公寓市场情况。

一、起源

酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当初旅游区内租给游客供其临时休憩物业，由专门管理企业进行统一上门管理，现有酒店性质，又相当于个人临时住家，这些物业就成了酒店式公寓雏形。

酒店式公寓提出至今已经有约30年时间。20世纪中叶，部分发达国家关键城市，尤其是在美国，经历了巨大社会变革。这些社会变革带给大家以文化和教育机会，人流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者生活方法也产生了很大改变，随之开始对配有家俱公寓产生需求。而当星级酒店式管理概念被引进时，更受到那些喜爱“流动”者广泛欢迎。社会经济飞速发展，大家生活不再拘泥于一个地域。商旅生活兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”公寓住宅功效日趋完善。国际标准化酒店式服务公寓，是结合酒店管理模式和设施标准，采取公寓房型设计一个物业经营模式。因为价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于一般公寓，所以深受中长久出差高层人士欢迎。

中国酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是中国改革开放前沿阵地，最早吸收了外来模式。以后又出现在上海、北京等地，现在全国各大中城市全部有发展。

二、概念

酒店式公寓是指在大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业并由其统一经营和管理、区分于纯酒店单间公寓，其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，定位成为服务高端市场产品，是一个只做服务、没有酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多个功效于一体。概括地说，就是将星级酒店高标准服务融于日常生活之中。购置者拥有单元产权，既能够自住、出租，也能够转售，是一个既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格综合物业。所以，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多在成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高级公寓硬件配置，聘用专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业入住管理，给住户生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些用户需求。同时，相对独立稳定客源也给酒店式公寓带来了相当可观租金收益。

三、特点

（一）酒店独立产权

投资者经过一次性付款或分期或按揭方法获取客房独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定时限内只拥有客房全部权，而没有经营权。

（二）酒店式管理

酒店式公寓属于酒店一个，一样提供多种酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，和多种钟点等服务。因为酒店式公寓公共设施均类似酒店，故能够彰显居住者身份和气派。

（三）兼具居住度假和投资两种功效

酒店式公寓既能够用来居住度假，也能够用来投资，或二者兼而有之。不一样购置者，想法有所不一样，同一购置者，在不一样时段用途也有所不一样。有购置者纯粹是用来自住，有则是用来投资保值。

四、用途分类

（一）商务酒店式公寓

商务酒店式公寓和商住酒店式公寓相比，有愈加好商务气氛。大城市CBD及周围地带中大中小型企业聚集，便利交通、优越地理位置、齐全配套设施，从而形成了浓郁商务气氛。

??现在在很多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面正确用户关键是中小型企业。而中小型企业过去全部住在办公楼里办公，办公租金水平较高，而假如购置商务酒店式公寓话，大约办公楼七八年租金足以买下一百多平米商务酒店式公寓，这些企业就认为买比租更合算。所以现在酒店式公寓通常全部以商务酒店式公寓为主。

（二）商住酒店式公寓

商住酒店式公寓基础上含有住功效，不过因为地处繁荣商业地段，所以含有了既可居住、又可商住价值。即使商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功效模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公人常常能闻到邻居住户家里飘出炒菜味；而住户则要面对川流不息陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里用户满意。但因为商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上含有一定竞争力，甚至从中