绿城代建-GCS21010模02-2010项目可行性研究报告.doc

工程可行性研究报告

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TOC\o1-2\h\z\u第一章 前言 1

1 可行性研究初步结论 1

2 合作意义与风险提示 2

第二章 委托方概述 3

1 委托方背景 3

2 经营理念 3

3 合作目标 3

第三章 工程概述 4

1 工程权属 4

2 工程现状 4

3 工程投资安排 6

4 委托开发管理合作方式 6

第四章 投资环境可行性分析 7

1 城市总体概况 7

2 城市经济开展概况 7

3 城市建设概况 7

4 城市规划概况 8

5 区域特性及特殊政策 8

6 小结 8

第五章 市场可行性分析 9

1 房地产市场开展概况 9

2 住宅市场阶段性特征 10

3 竞争工程分析 10

4 地区/周边二手房市场情况 11

5 小结 11

第六章 工程自身可行性分析 12

1 工程SWOT分析 12

2 客户研究及目标客户定位 12

3 产品定位及建议 12

4 工程方案概算 12

5 主要开发节点方案 13

6 工程销售方案 13

7 投资估算 14

8 现金流量表 16

9 小结 17

第七章 工程合作可行性分析 18

1 风险分析 18

2 初步沟通情况 18

3 委托开发管理收益预测 18

4 小结 18

附件：楼盘调查表 1

前言

本章内容是对本报告的重点情况和结论的总结性描述。

可行性研究初步结论

投资环境可行性结论

城市背景简述：政策、经济、社会等重要的利好与利空

市场可行性结论

房地产市场简述：重要的利好与利空

工程本身可行性结论

工程特点简述：重要的利好(如重要的根底设施的建设等)与利空〔如污染、噪音、高压线等重大的不利因素〕，初步的工程价值体系梳理及工程开发策略、产品策略等；

工程经济可行性结论〔利润率，资金回笼速度，投资回报率，内部收益率，盈亏平衡的销售均价〕。

合作可行性结论

委托方合作匹配度分析〔包括合作诚意度、资金实力、经营理念、合作目的等〕

主要商务条款初步沟通情况〔与委托方进行初步沟通后，对方对《房地产工程开发委托管理合同书》中主要商务条款的反应等〕；

委托开发管理效劳收益预测〔基于与合作方初步沟通对主要合作商务条款的反应情况，对委托开发管理效劳收益进行预测，包括总收益/利润、现金流量表及年度收益/利润等〕。

综合结论

根据之上各项结论，综合分析给出是否合作的建议，以及具体合作模式，假设采取股权合作方式，那么需对以下资金来源/融资方案加以表达。

资金来源/融资方案

股本金、土地款、出资方、出资比例、分配方式、融资条件、银行借款安排等。

合作意义与风险提示

合作意义

工程合作对绿城房产建设管理〔以下简称“绿城建设”〕未来几年的开展规划以及整体战略的意义〔一般3—5年〕；对绿城建设提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从绿城建设未来的利润需求、可持续经营等角度描述工程的意义；与规模企业建立良好合作关系。

风险提示

委托方背景〔合作理念、资金实力、合作目标等〕

法律手续：〔如：需要以我方名义去拿地；土地闲置过久等理论上已经违反土地出让合同的因素；产权分割对销售的影响；工程手续风险〕

规划指标：〔如：规划指标很难到达绿城标准的产品品质或足额指标建成规划面积〕

其他：〔如：与同城市自有工程的竞争关系；或有债权、债务关系；拆迁、交地、及时开工的风险；本钱超标风险；已开发工程的遗留问题〕

委托方概述

委托方背景

委托方企业开展历史、主营行业、行业荣誉等。

企业规模、主要业绩及资金实力等信息定量描述。

政府关系等其他社会资源描述。

以往房地产开发历史等。

工程开发主体描述〔委托方是否将为工程成立单独的工程公司；工程开发主体名称；假设委托方是新成立不久的工程公司，那么上述内容应增加描述委托方所属集团/母公司的背景。〕

经营理念

2.1企业文化、企业宗旨及企业理念描述。

2.2管理者个人风格等。

2.3企业合作历史、信誉口碑等。

合作目标

3.1合作主要目标的阐述，譬如工程开发难度大、为获取较高的收益、提升品牌形象、培养房地产开发管理人才等等。

3.2不同子目标优先级的排序。

工程概述

工程权属

土地权属状况

土地使用权人

土地他项权利

〔如设置有抵押等其他权利限制〕

土地用途

土地使