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房地产行业深度研究报告，主要介绍了新房的需求主要来源于产业人口增长和基础设施改善带来的城市扩张，以及二手房成为主导的底层逻辑预测了20242030年商品住宅年均新增需求中枢在7178亿平，但20242030年间每年刚性需求面积约4648亿平，以及每年改善性需求面积约192亿平同时，还关注到了2015年去库存的本质是城市扩张，背后是产业人口支撑投资建议包括寻找具备竞争优势的新建项目，并合理配置资金此外，还需注意政策风险和市场波动等因素的影响
房地产行业深度研究报告
目录
一、新房需求主要来源于产业、人口增长和基础设施改善带来的城市扩张6
二、二手房成为主导的底层逻辑是城市扩张速度大幅放缓8
（一）北京新房销售下滑，主因是中心城区建设基本完成8
（二）城市外扩早已变缓的美国，二手房成交占比长期在70%以上9
三、预计2024-2030年商品住宅年均新增需求中枢在7.1-7.8亿平13
（一）预计2024-2030年间每年刚性需求面积约4.6-4.8亿平13
（二）估计2024-2030年间每年改善性需求面积约1.9-2亿平14
（三）我们测算2020-2030年间每年约有0.6-1亿平的更新需求16
四、2015年去库存的本质是城市扩张，背后是产业、人口支撑19
五、投资建议22
六、风险提示22
证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3
房地产行业深度研究报告
图表目录
图表1城市单核发展下，当距离超过一定限制，居民付费意愿大幅降低，从而形成城
市边界6
图表2理想情况下，城市住宅优势度呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线6
图表3职场新人对轨道交通通勤依赖度较高7
图表4互联网产业发展带动北京北部建设边界外扩7
图表5上海地铁9号线连接徐家汇、漕河泾、松江7
图表62016年以来北京二手房成交面积量约为新房的2倍8
图表72009、2021年北京住宅成交面积差值1003万方，694万方在东西城、海淀、朝
阳9
图表8近年来北京二手房成交50%集中在东西城、海淀、朝阳9
图表91968年以来美国二手房成交占房屋总成交70%以上9
图表10美国城市向外扩张，郊区人口快速增长10
图表11美国产业分布在主要大都市区11
图表12美国人口分布与产业分布一致11
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