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华夏幸福21种融资方式

1、销售输血法

比利润更重要现金流！

2012年211.35亿，2013年374.24亿，2014年512.54亿，2015年

723.53亿。

2、信托借款

信托融资成本是所有融资形式中最高的，但门槛较低，选择面广，数额巨

大。信托占总体融资比例2012年为73%，2013年为43%，2014年为

44%，2015年为40%（190亿）。

3、公司债

2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿

元，期限5年，票面利率5.19%。

4、债务重组

2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权

即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接

受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期

限，将融资期限延长了30个月。

5、夹层融资

说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，

并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。

2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科

建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。

交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，华夏幸福持股33.33%。这样一

来，华夏幸福变成了小股操盘“”的形式。

这种夹层融资最大得好处在于——财务报表更漂亮。由于华夏幸福成为了

小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合

并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表。

这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫

信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或

直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应

的时间内选择灵活的退出方式。

6、售后回租式融资租赁

2014年3月，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司

再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元

*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后再以3亿元的总价

格回购这些管线。

2014年5月，华夏幸福以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国

外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购

完毕。

7、债权转让

2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产欠大厂华夏19.78亿元，

大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其

中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。

2014年3月14日，京御地产拟将其持有的对天津幸福10.018亿元的债

权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转

让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组

期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之

日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/

年。

8、应收账款收益权转让

第一种：2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协

议》：把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现

金

第二种：名为转让，实为抵押。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通

投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币

8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账

款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资

拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账

款收益权。

这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的

产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还

不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15