房地产企业投融资分析.docx

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房地产企业投融资分析

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孙悦+朱凯宁

摘要：由于国内经济的不断发展，国民收入的不断提高，我国房地产行业形势一片大好。然而，由于2008年的金融危机，以及最近一段时间以来我国实行的货币紧缩政策，对房地产及其相关的企业造成了一定的冲击，特别就融资的方案而言，导致国内的房地产相关企业产生了较大的变动。针对国内的这一大环境，我国的房地产行业需要根据自身条件找到一条合理的融资路径。而在对国内房地产融资状况、国家相关政策、房地产行业的变动、信贷市场的现状等一系列能够对房地产的融资过程产生一定作用的这些条件进行详细研究过后，不难发现采用各种方案相融合的融资模式更能满足国内房地产的具体需求。

关键词：房地产；投融资；方案

通过超过20年的急速成长，国内的房地产行业已经实现了规模化与规范化。然而，在现今的背景条件下，房地产行业的投资与融资还存在一定的问题。例如，进入我国的资本市场需要较高的起点、国内的货币紧缩政策以及信贷方案的不完善、与房地产行业相关的法律标准不全面等一系列的问题，除此之外国内的金融状况也会对房地产行业产生一定的作用。本论文以上述问题为入手点，对国内的房地产行业的投资与融资进行分析，并针对国内的房地产投融资所存在的问题给出相应的解决方案。

一、房地产投资融资现状与问题

房地产是一个需要投入较多资金的行业，由于这一特质，导致了房地产公司需要相关金融市场的支持。另外，投资与融资都能够对这一行业产生较大的作用。就国内的现实状况而言，房地产对资本的用途和需求之间矛盾极为明显，通常有以下几种表现形式：其一，投资房地产需要有极大的资金储备，但是，大多数的投资人员所能够使用的流动资金都不可能确保这一巨大数目资金投入项目的持续性运营；其二，房地产的投资渠道较为分散，可以分为个人投资、银行借贷、委托借贷等等，然而，房地产项目在花费这些资金的时候大都非常集中，因此不能与投资渠道完成较好的对应，容易将矛盾深化；其三，房地产的资本不能进行适时变动，同时投资具有长期性，变现较为困难，只要向项目投入了一定数目的资金，那么基本不可能在较短时间内完成变现。在房地产的投资融资这些冲突不仅仅容易造成对风险的评估产生一定的偏差，难以完成融资目标，还可能由于对金融市场的过度需求减小银行贷款的收回几率。

二、房地产投资融资的全新方案

借助现有历史相关数据的整合结果和与房地产关联的法规进行比较得出：近期以来，国内的房地产行业自行筹集的资金远远达不到需要的投资标准。因此，必须找到合理的投融资方案、全新的投融资模式，来保障房地产行业的健康发展。

（一）推动房地产行业融资方式证券化的发展，通过信托这一方式完成房地产行业的融资目标。第一步，将其融资过程证券化，借助发行基金权的相关机构，把大多资金较小的投资人群聚集在一起，进而通过购入房产以及把相关项目依据自身价值划分为众多个小部分，将其卖给上述投资人群，通过把房产的所有权和使用权进行划分开来，完成房地产投资证券化的进程，进一步将投资人群和房地产项目两者间的物权转变成为具有债权特性的可以进行直接变现的证券模式。上述方案的优点在于能够使房地产企业具有充足的，不用短期进行偿还的流动资金，确保有充足的资金完成项目的建设工作，给相关项目的运行提供足够的资金保障，能够确保房地产行业的存活几率。

（二）通过分散出售股权的形式完成项目集资。在项目已经确定的情况下，通过私募资金来给相关项目的建设提供相应的资金保障，这一集资模式有着极大的益处。一方面，通过集资的形式，能够集结大量的资金，确保项目建设的过程不需要为资金来源而担心；另一方面，在分散股权的同时，也就分散责任，将与之相关的人群进行有机结合，进一步加大在项目运行中出现问题的处理效率。除此之外，还可以聘请专业人才对项目的运营进行管理，通过这一行业相关的优秀人才确保项目建设过程中的稳定性、安全性。这一方式除了能够为房地产项目提供充足的资金之外，还能够给以专业的人才支撑，将资金与相应的专业人才进行有机结合，也就是说加强资本和劳力之间的联系，进一步给相关公司的运行提供一定的推动力。

（三）就财务方面制定相关的计划，从资本角度对项目的可行性进行分析。需要针对现今的市场情况对项目的运行状况作出预测与评估；正确认知公司在市场中所处的位置；计算、评估在项目投产之后公司能够获得的利润数额；对相关设施、人力、物力等条件状态进行合理分析；对公司运行需要交纳的税收以及项目运行过程中的其他花费进行预测估计。借助公司内部的财务报表对相关项目的盈利与亏损几率做出相应评估报告，该评估报告应该针对每月的情况进行详细说明，进而对每一季度公司的财务状况进行详细说明。另外，由于我国的房地产行业已经有了一定的历史积累，相关的政策也已经较为明晰，因此，根据财务报表得出近期的财务状况预测基本没有太大的问题。

（四）