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“营改增”对房地产销售税负效应分析及税收筹划

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吴涛

[摘要]“营改增”有利于减轻房地产销售方的税负，但如果税收筹划不合理将增加税收负担。文章通过测算“营改增”前后一手房和二手房交易案例税负，准确分析了其税负效应，并从进项税额管理、不同行业税率及税收优惠政策三个方面，提出了相应的税收筹划建议。

[关键词]“营改增”；房地产产业；税负效应；税收筹划

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901142

1引言

房地产业具有基础性和先导性的特征，经过几十年的发展，目前已经成为推动我国区域经济社会发展的支柱产业，其成交价格的高低既是衡量社会经济发展水平高低的指标，又是关乎千家万户生活水平的重要影响因素。而成交价格中涉及的税种及其税率，其中最重要的就是营业税，则又是影响成交价格高低的主要影响因素。长期以来，我国房地产业和其他相关产业一直适用营业税。但是，由于外购货物或劳务等进项税款不能在销售中抵扣，导致房地产业成交时存在大量的重复征税现象，之后这些税负又直接转嫁到了成交价格中，导致房屋价格居高不下。最近十年，随着国家不断对房地产产业的调控力度加大，调整房地产业税收也成了改革中的重要一环。2016年3月23日，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】36号）要求，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业等产业全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，标志着我国税收体制更加规范化、科学化和合理化。实行“营改增”后，一方面，大量减轻了房地产开发企业等房地产转让方的税负，降低了房屋价格，有利于推动房地产业可持续发展。另一方面，又对房地产转让方在票据处理、税收筹划等方面带来了一定的冲击和压力，如何利用税收改革带来的红利进行减负、增加利润，成为房地产交易主体亟待解决的问题。因此，文章以“营改增”为背景，分别选择房地产开发商自行销售（一手房）和个人销售（二手房）为代表，分别进行房地产税负测算和分析，并提出相应的税收筹划建议，以期为系统梳理“营改增”后房地产业税负效应，为房地产转让方提供交易启示和参考。

2增值税税率、计税依据及差额扣除政策

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。一般有增值才征税，没有增值不征税。

21税率

（1）建筑业增值税率10%。

（2）销售不动产，转让土地使用权，增值税率为10%。

（3）服务业增值税率6%。

22计税依据

根据年销售额的大小，将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人，低于500万元的为小规模纳税人。应纳税额的计算，包括一般计税方法和简易计税方法。

（1）一般计税方法：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；销项税额=销售额×适用税率；销售额=含税销售额÷（1+税率）。

（2）简易计税方法：

应纳税额=销售额×征收率；销售额=含税销售额÷（1+征收率）。

23差额扣除政策

（1）采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，可先按5%的预征率预缴税款，然后再进行纳税申报。

（3）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，可先按5%的预征率预缴税款，然后再进行纳税申报。

（4）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（5）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3房地产开发商自行销售（一手房）税负测算

假设宁夏银川市某房地产开发有限公司开发的某房地产项目全年房地产销售额30000万元，房屋销售均价6000元/m2，建筑总面积50000m2，土地楼面地价为1200元/m2，建筑安装成本2300元/m2，设计、监理费用50元/m2，财务费用310元/m2，營销广告费用200元/m2，其他费用300元/m2。按照最新的增