加快住房租赁市场发展的策略研究.docx

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加快住房租赁市场发展的策略研究

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徐毅邢鸿雁

【摘要】住房租赁是房地产市场的重要组成部分，加快培育和发展住房租赁市场，有利于加快城镇化建设进度、优化劳动力和人才配置以及促进房地产市场的健康发展，是当前房地产市场建设的重要目标。对比部分国外房地产租赁市场的发展，我国住房租赁市场还存在相关权利不完整、市场发展不成熟、政府职能不明显等问题。因此，应从完善市场法规体系建设、建立高效的市场管理体系、积极实现租购同权机制、丰富市场供给主体结构、提供必要的配套服务措施五个方面加规范和快住房租赁市场的发展。

【关键词】住房租赁市场发展策略

一、加快培育和发展住房租赁市场的意义

（一）有利于加快加快城镇化进程

在我国不断加速的城镇化进程当中，大量农村人口涌入城镇，为城镇发展提供了充足的劳动力，然而由于该部分人群购买能力有限以及城镇住房价格过高，限制了他们的市民化。大力发展规范的住房租赁市场，可以保障农村进城人口的长期居住权，并为他们实现其他市民权利提供基础，有效降低城镇化门槛，加快城镇化进程。

（二）有利于优化劳动力和人才配置

劳动力和人才，特别是高端人才是区域发展的重要动力，有效配置人力资源是促进社会高效发展的重要保障。健康发达的住房租赁市场可以有效降低劳动力和人才的流动成本，可以促进入力资源的合理配置。

（三）有利于保促进房地产健康发展

目前的房地产市场以产权买卖为主，租赁市场规模较小。快速发展并扩大住房租赁市场的规模，可以从供给侧入手，丰富房地产市场的房源供应形式，增加房源供给数量，更好的满足住房需求者的多元化需求，促进房地产市场健康发展。

二、国外住房租赁市场的相关经验

（一）美国住房租赁市场

（1）税收政策支持。美国主要通过税收制度来调节租赁房源的供给。一是通过缩短出租房屋的折旧期来减轻出租人税负，同时规定出租房内私人家具五年的折旧也可以冲减应税收入。二是对房屋征收高额的空置税，有利于引导民众将私有空房对外出租，增加私人出租房源。三是针对开发商投建的租赁用住房，十年期限内每一个年度都有一定的免税额度，鼓励资金流入租赁市场。四是政府对投资建设租赁住房的企业给予一定补贴来激发其开发热情。

（z）租金制度保障。在美国许多州都设有房租管制机构，境内的所有出租者都应当定期前往登记。该机构对辖区内的住房租赁提供参考性质的标准价格，并且规定了可浮动区间，在此区间内租金金额由租赁双方自由协商确定，但是不得超过浮动租金的上限。美国政府对出租方上调租金要求较为严格，即要得到房管部门审查许可，还要经过若干监督程序。美国政府还采取了租房券的优惠政策，对民众实施住房的保障性补贴，保障对象为承租人，但补贴直接发放至出租人。

（3）出租人适住性担保义务。该义务是指出租方要保证出租的房屋适宜居住，既满足居住的最基本条件，倘若出租方未履行该义务，导致承租方蒙受人身、财产等方面的损失，承租方可提起诉讼，要求返还租金并且给予赔偿。

（4）对租赁合同终止的限制。美国法律上对单方面终止住房租赁合同的具有较为严格的限制，且联邦和州立法均傾向于维护承租人的权力。即使出租人有十分正当的理由，但仍不能擅自“驱逐”租客，唯有通过合法的诉讼渠道，由执法机关依据法院裁决结果执行。

（二）德国住房租赁市场

（1）法律法规。德国政府关于住房租赁市场的法律都倾向保护承租人的权利，对于租赁合同的规定较为详尽。一是如果合同没有约定固定的租期，则代表承租人可以长期租住。二是承租人可以在没有明确理由的情况下，只需在规定期限内提出前通知出租方便可以单方面终止合同。三是出租方要单方面终止合同除需要合法理由外还需要证明承租方存在主观过错，即使承租方无力支付房租，出租方也不得驱赶承租方，而必须通过司法途径。

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（3）房源保障措施。德国政府还设置了较为严格的强制措施来保障租赁市场上有较为充足的房源。一是住房合作社开发建设的住房只能用于出租，不得出售。住房合作社每年建设的住房约占德国总建设住房的三分之一，是租赁住房的主要提供者。二是房地产开发商在进行住房的商业开发时，政府强制性要求同步建设一定比例的租赁住房提供给低收入贫困家庭租住。在科隆市，这个比例达到四分之一。

（4）租金保障制度。德国各地方政府由房屋管理部门、中介机构组成的协会及承租人协会共同评估，并出台住房租金的指导价及浮动范围。指导价综合参考住房的房龄、位置、质量、周边同类住房租金、市场通货膨胀率、当地经济水平等因素确定，并定期更新，通常的更新周期为两年。政府指导价除为住房租赁双方签订合同提供参考外，还可在租赁合同纠纷时作为法院判决的依据。

三、我国住房租赁市场现状

（一）租赁住房权利不充分

与购买住房相比，租赁住房可以享受到的城市公共服务相对较少，租购不同权是近年来我国房地产市场高速发展的背景下住房租赁与住房销售形成鲜明反