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密级：AA

项目投资后评估报告

说明

项目投资后评估即针对已完工项目的开发全过程，对标项目获取前的战略意图和成功标尺，进行全面、客观的回顾和评价，在经济效益、成本管理、设计管理、项目管理、营销管理等方面进行深入的分析总结。

项目投资后评估应以项目确权为起点，全面回顾项目开发的全过程，深入分析总结形成《xx项目投资后评估报告》。《报告》应主要包括以下内容：

项目概况：应主要包括项目区位、规划方案、取得方式、开发建设关键节点回顾等；

战略管理后评估：应主要包括项目战略意图、开发策略、品牌应用及影响分析等。

投资效益后评估：应主要包括项目技术经济指标分析，收益利润执行情况分析等。项目技术经济指标分析，应与《项目投资目标指导书》中的各项经济指标、进行对比，并从市场环境、经济技术指标变化、土地协议的执行情况来分析最终实施结果与预设目标变动的原因。

财务管理后评估：应重点分析结转计划、资金回收计划、现金流量管理以及税务筹划等执行情况。

成本管理后评估：应结合细化成本科目，将已发生成本与决策阶段成本及阶段性控制节点成本进行对比分析；同时，应对招投标模式和过程进行回顾和反思，为积累经验成本数据、严格成本控制提供有益经验。

设计管理后评估：应主要包括规划设计及专业设计两部分，重点关注规划方案设计、初步设计、施工图设计以及专业设计过程中设计理念、设计流程优化、设计方案修改变更处理等教训及有益经验的总结。同时，还应重点关注设计阶段的品质管理，分析总结在建筑风格、住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等创新创优设计方面的成效与不足。简要分析售后的使用情况。

项目管理后评估：应主要包括项目开发计划执行情况、工程施工进度计划执行情况、售楼准备工程计划执行情况、报建工作流程及改进建议、项目开发管理体系反思五部分内容，重点就项目报建、工程进度管理、工程组织管理、合同管理、工程质量管理等方面的经验与教训进行总结。

营销管理后评估：应主要包括销售业绩情况评价、产品定位回顾与评价、营销手段回顾与经验总结，以及销售过程文件的规范和存档等。

其他：项目开发运营过程中，其他需要进行特殊说明。

XX项目投资后评估报告—模板

项目概况

概括描述本项目的基本情况，包括项目区位、规划限制条件、取得方式、开发建设关键节点回顾等。

项目投资后评估工作小组名单。

战略管理后评估

战略意图对标

回顾《项目投资目标指导书》中的战略意图，审视项目是否实现预设战略目标，并描述判断的依据。说明项目对实现战略落地的意义。

开发策略对标

回顾《项目投资目标指导书》中的开发策略，审视项目的开发整体策略是否与预设策略相吻合，是否较好的执行了预设的策略，若策略有较大的调整，则需说明调整的原因及效果。

品牌应用及影响分析

分析项目开发过程中，是否按照品牌管理的要求，做到规范使用相关品牌。分析该项目开发对区域市场内的品牌影响力、品牌美誉度的影响等。

投资效益后评估

以财务指标为主要依据的项目综合评价

由于项目开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：销售收入、净利润、销售净利润率和内部收益率。通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目标。

控制指标

投资目标指导书

目标值

运营指导书

目标值

实际达成值

销售收入

净利润

销售净利润率

内部收益率（IRR）

项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响

本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。

宏观经济和房地产市场发展变化分析

通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。

土地协议执行情况

检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。重点评估以下内容：（1）双方的合作方式的优劣；（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；（3）土地费用及支付进度的变化情况；（4）交地进度的变化情况；（5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；（6）土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。

财务管理后评估

项目销售收入、结算收入指标完成情况

检验各个年度项目销售收入指标完成情况、销售收入的结转情况，是否达到预期的收入、结转目标，分析项目销售收入、结算收入的完成情况及影响的主要因素。

控制指标

各年度预期

备注

2012年

20